짧은 답: “거의 0%”는 아닙니다. 다만 보금자리론(주택금융공사 보증·심사)을 끼고 통상 절차대로 진행하면 매매사기 위험은 상당히 낮아집니다.

왜 위험이 낮아지는가
- 대출 심사에서 기본 권리관계 점검: 등기부등본상 소유자 일치, 근저당·가압류 등 선순위 권리 확인, 담보평가.
- 잔금일 동시이행 관행: 법무사가 소유권이전 등기와 동시에 대출 실행·근저당 설정을 진행해 기존 담보 말소/정리 후 자금이 지급되도록 설계.
- 임차인·보증금 이슈 관리: 보금자리론은 통상 1순위 담보를 요구하므로 대항력 있는 임차보증금은 잔금과 동시에 상환·퇴거 등으로 정리되어야 실행됨.

그럼에도 0%가 아닌 이유(남는 리스크)
- 계약 전·초기 단계 사기: 가계약/계약금만 받고 잠적, 허위 매물, 위조 신분증 사용 등은 대출 심사 전에 발생.
- 이중매매·새로운 권리 발생: 계약~잔금 사이 새 담보·가압류가 잡히는 경우(특약·동시이행으로 통상 차단 가능).
- 세입자 관련 분쟁: 임차인의 대항력·확정일자·보증금 규모를 오판하거나 정리 약속이 미흡한 경우.
- 불법증축·용도제한 등 하자: 대출은 실행돼도 향후 사용·처분에 제약이 있을 수 있음.
- 서류 위조/명의도용 등 고도화된 사기: 드물지만 완전 배제 불가.

안전하게 진행하는 체크포인트
- 공인중개사 선택: 등록·자격 확인, 업무·배상책임보험 가입 여부 확인.
- 서류 최신 확인: 등기부등본(계약 직전, 잔금 당일 재발급), 건축물대장, 필요 시 토지이용계획확인서.
- 임차인 권리 확인: 전입세대열람원, 확정일자·보증금 규모 확인, “잔금과 동시에 보증금 완제·퇴거”를 특약에 명시.
- 특약 필수 문구:
- 잔금 전 신규 권리(근저당·가압류 등) 발생 시 계약해제 및 전액 환급.
- 매도인은 잔금과 동시에 모든 담보·체납정리 및 인도 의무.
- 실거래가·면적·현황 불일치 시 해제·손해배상.
- 자금 지급 방식: 잔금일 법무사 동시이행(소유권이전 접수 확인↔대금지급), 제3자 계좌 이체 금지, 이체 내역 보관.
- 전자계약·에스크로 활용: 부동산전자계약, 법무사 신탁(수탁)계좌 등 안전장치 활용.
- 신분·인감 검증: 매도인 실명계좌 일치, 인감증명서 원본·위임장 진위 확인.

어떤 전문가에게 물어보면 좋은가
- 세무사: 취득세, 보유세, 대출이자 소득공제 등 세무 이슈 상담.
- 법무사/부동산 전문 변호사: 권리관계(등기·선순위), 특약 설계, 안전한 잔금 동시이행 구조.
- 공인중개사: 실무 진행, 임차인 정리 일정·서류 준비.

정리: 보금자리론을 끼고 정상 절차(중개사–법무사–은행 동시이행)로 진행하면 사기 확률은 매우 낮아지지만, 계약 초기에 생길 수 있는 리스크까지 “0”이 되진 않습니다. 위 체크포인트와 특약만 잘 지키시면 실질적 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 필요하시면 상황에 맞춘 특약 예시를 간단히 드릴게요.