세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
자금조달계획서 작성 문의 (부동산 처분대금과 증여)
안녕하세요.
내용이 조금 길지만... 도움 받을 곳이 없어서 부탁 드립니다.
아파트 매수 본계약 체결 후 자금조달계획서 작성 중 입니다.
지역은 화성이라서 비과열지구입니다.
자금조달계획서에 4번 증여 상속, 6번 부동산처분대금 때문에 질문드립니다.
상황은 이렇습니다. 시간 순서대로 입니다.
1. 2024년 2월에 부모님 명의의 집을 3억원에 전세 들었습니다. (예비 와이프와 함께 삼)
2. 이 때 1.5억원은 증여를 받았고, 2천만원은 누나한테 돈 빌리고, 나머지는 저와 와이프의 돈
3. 2024년8월에 결혼, 2024년 11월에 혼인신고
4. 2025년 중 누나 돈은 나눠서 전액 상환
5. 2026년 1월 중순 경 매수할 집 가계약금 입금
6. 2026년 1월에 1.5억에 대한 증여세 신고 (기한 지난 후 신고지만 혼인 공제로 세액 0원)
7. 2026년 2월6일에 제가 세들어 살고 있는 부모님 명의 집 매도 계약
8. 2026년 2월8일에 제가 매수할 집 매수 계약 (자금조달계획서 작성 중인 집)
질문
1. 증여.상속에 0원 쓰고 부동산처분대금에 3억 쓰는게 맞나요? 아니면 1.5억 1.5억 쓰는게 맞나요?
2. 4월에 잔금인데, 제가 세들어 살고 있는 부모님 명의 집 매도금으로 전세금 3억 반환하고
1.3억은 차용증 쓸 계획입니다. 세무 관점에서 위험소지 있나요?
차용금액 중 매달 원금 일부는 상환할 것입니다.
감사합니다.
p*****p 님
조회 : 518건
답변 : 1건
26.02.11
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.12
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 증여.상속에 0원 쓰고 부동산처분대금에 3억 쓰는게 맞나요? 아니면 1.5억 1.5억 쓰는게 맞나요?
---> 각각 1.5억원이 맞는 것 같습니다.
2. 4월에 잔금인데, 제가 세들어 살고 있는 부모님 명의 집 매도금으로 전세금 3억 반환하고
1.3억은 차용증 쓸 계획입니다. 세무 관점에서 위험소지 있나요?
차용금액 중 매달 원금 일부는 상환할 것입니다.
---> 부모님은 타인에게 매도하는 것이라면 1.3억원 차용증으로 하더라도 차용증을 잘만 작성하면 되겠습니다.
원금일부보다는 이자를 상환하시는게 유리합니다.
차용증은 특수관계없는 제 3자간에 작성하는 차용증의 형식과 내용이 유사해야 한다고 하고 있습니다.
타인이라면 원금은 만기에 받더라도, 이자는 받을것이라는게 합리적인 것이니까요.
감사합니다.
(자금조달에 필요시 참고용입니다.)
안녕하세요. 박잠득 세무사입니다.
국세청 부동산거래관리과 출신으로, 자금조달계획서 및 부동산 취득자금 소명을 전문으로 하고 있습니다.
다수의 상담 및 소명자료 제출 대행 경험을 보유하고 있으며, 상담 만족도 또한 매우 높습니다.
※ 국세청 발간
「자금출처조사 관련 재산제세 테마별 직무교육 교재」 집필자
① 방법 1 : 부동산 취득자금 소명요구 대행
국세청 소명요구에 대한 전 과정 대행
대행 수수료 : 1인당 99만원
본 방법 선택 시 상담수수료는 별도 발생하지 않음
이미 상담수수료가 발생한 경우, 해당 금액 차감
② 방법 2 : 본인 작성 소명서 상담 컨설팅
고객님이 직접 작성한 소명서를 상담을 통해 검토·컨펌
상담수수료 : 시간당 22만원
당사 상담 요금표 기준 적용
③ 방법 3 : 본인 작성 소명서 서면 컨설팅
고객님이 작성한 소명서를 서면으로 검토 후 의견 회신
수수료 : 1건당 44만원
④ 증여세 신고 대행 (필요 시)
소명 과정 중 증여세 신고가 필요한 경우
신고대행 수수료 : 1건당 33만원 (별도)
필요하신 방식 알려주시면 안내드리겠습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 상황 잘 정리해 주셔서 판단 포인트가 명확합니다. 결론부터 드리면:
1) 자금조달계획서 기재 방식
- 증여·상속: 0원 기재 권장
- 부동산 처분대금: 0원 기재(본인 명의 부동산을 파는 게 아니므로 해당 없음)
- 전세보증금(임대보증금) 반환: 3억원 기재
- 양식에 ‘전세보증금(임대보증금) 반환’ 항목이 없으면 ‘기타자금’에 “전세보증금 반환”이라고 적고 3억 기재
- 차입금(친족 등): 부모님으로부터 차용 예정인 1.3억원 기재(대여자 성명/관계/금액/이자율/상환방법 기재)
설명:
- 자금조달계획서는 “이번 매수에 실제 투입되는 즉시자금의 출처”를 적는 서류입니다. 지금 매수자금의 직접 출처는 전세보증금 반환이므로 그 항목으로 처리하는 게 맞고, 과거(’24.2월) 부모 증여는 이번 매수의 ‘직접’ 자금조달이 아니므로 굳이 증여·상속에 다시 반영할 필요가 없습니다.
- 부동산 처분대금은 매수인 본인이 보유하던 부동산을 팔아 마련한 자금일 때 쓰는 항목이라, 부모님 집 매각대금으로 전세금이 반환되는 경우엔 해당하지 않습니다.
2) 1.3억원 차용(차용증 작성) 관련 세무 리스크
- 핵심은 “진짜 빌린 돈”임을 입증하는 것입니다. 아래를 지키면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
- 차용증 필수: 원금, 이자율, 상환기한/방법(월별 원금·이자), 연체 시 조항 명시
- 이자율: 국세청 인정이자율(해당 연도 고시) 이상으로 설정 권장
- 이자 지급: 약정에 따라 정기적으로 계좌이체(메모에 ‘이자’ 표기)
- 원금 상환: 계획대로 분할상환, 이체내역 보관
- 가능하면 담보(근저당) 설정까지 하면 더 확실하지만, 금융기관 대출과 충돌 가능성은 확인 필요
- 위 요건이 미흡(무이자·무약정·상환·이자 지급 실적 없음)하면 이자상당액 또는 원금 자체가 증여로 의심될 수 있습니다.
- 이자를 받는 부모님은 그 이자를 ‘이자소득(비영업대금의 이익)’으로 종합소득세 신고 대상이 될 수 있으니 유의하세요.
3) ’24.2월 수증 1.5억원 증여세 신고(혼인 공제 관련)
- ’24.11 혼인신고일 기준 2년 전후 범위 내 증여라면(현재 제도 기준) 혼인 관련 공제와 직계존속 공제 합계로 1.5억원까지 비과세가 가능해 세액이 0원이 될 수 있습니다. 다만 제도 변동 가능성이 있어 신고 시점에 한 번 더 확인하세요.
- 기한 후 신고라도 세액이 0원이면 가산세가 사실상 없지만, 뒤늦게라도 신고해 두는 것이 이후 자금 출처 소명에 가장 깔끔합니다.
- 10년 합산 규정(부모별 합산) 유의: 향후 추가 증여 계획이 있으면 한도 관리 필요.
4) 실무 팁(서류·자금흐름)
- 전세계약서(부모님 집), 부모님 집 매매계약서, 전세보증금 반환 영수증/이체내역, 이번 매수 계약서, 차용증, 이자·원금 송금내역을 일관되게 보관
- 자금조달계획서에 기재한 항목별 금액이 실제 자금이체와 되도록 일치하도록 운용
- 비규제지역이라도 금액·사안에 따라 소명요청이 올 수 있으므로 증빙 준비는 동일하게 탄탄하게
요약
- Q1: 증여·상속 0원, 부동산 처분대금 0원, 전세보증금 반환 3억원으로 작성(추가로 부모 차입 1.3억원은 ‘차입금’에 기재).
- Q2: 차용 자체는 문제없으나 차용증·적정이자율·정기적 이자지급·원금상환 등 ‘실제 거래’ 요건을 갖추지 않으면 증여로 의심될 소지. 요건만 지키면 세무 리스크는 크지 않습니다.
추가로 필요하시면 차용증에 넣을 기본 조항 예시(항목/문구)도 드리겠습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.