참조만 부탁드립니다.
아래 사실관계 기준으로 답변드립니다. 전제: 1세대 1주택 상태를 유지하며, 거주요건 면제를 위한 “상생임대인(거주요건 대체) 특례”를 문의하신 것으로 이해했습니다.
질문1. 2028년 6월 매도 시 상생임대 특례에 따른 비과세 여부
- 결론: 현재 계약 흐름대로라면 적용되기 어렵습니다.
- 상생임대 특례는 “상생임대차계약(직전 계약 대비 임대료 동결·인하 또는 5% 이내 인상)”을 정부가 정한 참여기한 내 체결하고, 그 계약에 따른 임대기간을 2년 이상 유지해야 2년 자가거주 요건을 대신 인정해 줍니다.
- 2차 계약(’24.1.13 체결, 보증금 5.1→6.6억)은 직전 계약 대비 약 29% 증액으로 상생임대차계약이 아닙니다.
- 3차 계약(’26.2.11 체결, 6.5억+월16만)은 직전(6.6억) 대비 사실상 동결/인하에 해당하여 “형식상” 요건에는 부합할 수 있으나, 상생임대차계약은 참여기한(현재 공표 기준: 2025.12.31까지로 알려짐) 내 체결되어야 합니다. 2026.2.11 체결분은 이 기한을 경과하여 특례 인정이 어렵습니다.
- 임차인 변경(전세→반전세 전환 포함)은 원칙적으로 허용되나, 어디까지나 “기한 내” 상생임대차계약 체결이 전제입니다.
- 따라서 법 개정으로 참여기한이 추가 연장되지 않는 한, 2028년 6월 매도 시 상생임대 특례(거주요건 면제)에 따른 1세대1주택 비과세 적용은 어렵습니다. 향후 기한 연장 여부를 꼭 재확인하시기 바랍니다(국세청 126, 최신 해설자료).
참고로, 만약 특례를 활용하시려면
- 2025.12.31까지 상생임대차계약을 하나 체결하고(직전 계약 대비 동결/인하 또는 5% 이내 증액), 그 계약에 따른 임대기간을 2년 채운 뒤 매도하셔야 합니다.
- 예시: 현재 2차 계약이 ’26.5.2 종료 예정이므로, 2025년 중에 A씨와 “다음 차기기간(’26.5.3~)”에 적용될 재계약(보증금 6.6억 이하 또는 6.6억 기준 5% 이내 범위의 반전세 포함)을 미리 체결하고, 그 임대기간 2년을 채우는 방식. 이렇게 하면 임차인 변경 없이도 요건 충족이 가능합니다.
질문2. 보증금 6.5억원일 때 가능 최대 월세(상생임대 가정)
- 원칙: 직전계약(6.6억 전세)의 “환산보증금” × 1.05(5% 상한) 이내에서 새 계약(보증금+월세 환산액)을 맞추면 됩니다.
- 계산식:
- 허용 최대 환산보증금 = 6.6억 × 1.05 = 6.93억
- 월세를 포함한 환산보증금 = 보증금 + 월세의 환산액
- 월세 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전월세전환율(연율)
- 예시(전월세전환율 5.5% 가정 시): 허용 여유 = 6.93억 - 6.5억 = 0.43억(4,300만원)
- 최대 월세 ≈ 43,000,000 × 0.055 ÷ 12 ≈ 월 197,000원
- 질의하신 월 16만원은 위 가정하에서는 5% 범위 이내입니다.
- 주의: 적용 전환율은 “체결일 현재 법정 전월세전환율(주임법 시행령: 한국은행 기준금리+2% 등)”을 사용합니다. 시점별로 변동되므로 실제 계약 시점의 전환율로 다시 계산해야 합니다.
질문3. 렌트홈의 ‘임대료 인상률 계산’ 활용 가능 여부
- 네. 5% 이내 여부 판단과 전세↔월세 환산에는 렌트홈 계산기를 사용하셔도 무방합니다. 주임법상 환산 규정과 5% 상한을 반영합니다.
- 다만, 그 계산기는 “상생임대 특례 전체 요건 충족” 여부를 판정해 주지는 않습니다. 아래 추가 요건은 별도 확인 필요합니다.
- 상생임대차계약 체결 기한 준수(현재 공표 기준 2025.12.31까지)
- 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 유지
- 1세대 1주택 요건 및 보유기간, 일시적 2주택 등 특수상황 여부
- 임대차계약서, 확정일자, 주민등록 등 입증서류 보관 및 양도세 신고 시 제출
추가 권고
- 제도 기한과 요건은 수시로 개정·연장됩니다. 실제 재계약·매도 계획을 확정하시기 전, 최신 규정과 귀하의 전체 보유이력(다주택 보유 여부, 일시적 2주택 발생 등)을 반영해 세무전문가 또는 국세청(126)으로부터 최종 확인을 받으시기 바랍니다.