참조만 부탁드립니다.
다음 가정으로 대략 시뮬레이션했습니다
- 두 주택 모두 어머니 명의, 취득·양도 부대비용(중개보수·취득세 등)은 미반영
- 다주택 중과 미적용(또는 유예기간 내 매도), a·b 모두 “일반세율+장기보유특별공제(일반 30%)” 적용 가능 가정
- 1세대1주택 비과세 한도 12억원, 고가주택(12억 초과) 안분 과세, 1세대1주택 장특공제는 보유연 4%/년+거주연 4%/년(최대 80%) 구조를 적용. b는 거주이력 없음→보유분만 최대 40% 적용 가정
핵심 결론(추천 순서)
- 추천: a를 먼저 매도(아들2에게 시가매매) → 그 다음 b를 1세대1주택으로 매도
- 어머니 a 매도세액(일반과세, 26년 보유·비거주): 약 0.37억원
- 어머니 b 매도세액(1세대1주택 고가주택, 14억 중 12억 초과분 과세, 장특 보유 40%만 적용): 약 0.23억원
- 합계 약 0.60억원
- 반대 순서(비추천): b를 먼저 매도(일반과세) → a를 나중에 1세대1주택으로 매도(비과세)
- b 일반과세 세액만 약 3.54억원, a 비과세 0원 → 합계 약 3.54억원
- 따라서 “a 먼저, b 나중(1세대1주택으로)”가 세부담이 압도적으로 낮습니다.
계산 근거(요약)
1) 어머니가 a(4.5억)에 먼저 매도(아들2에게 시가)
- 취득 2.5억 → 양도 4.5억, 총차익 2.0억
- 장기보유특별공제(일반, 30%) 0.6억, 기본공제 250만원
- 과세표준 약 1.375억 → 세율구간 35% 적용
- 국세 약 3,322만원 + 지방소득세 332만원 = 약 3,655만원(≈0.37억)
2) 이후 어머니가 b(14억)를 1세대1주택으로 매도
- 총차익 12.2억
- 고가주택 과세안분 비율 = (14-12)/14 ≈ 14.2857%
→ 과세대상 차익(안분 전) 12.2억 × 14.2857% ≈ 1.7429억
- 1세대1주택 장특공제: 보유분 최대 40%만 적용(거주 0년 가정)
→ 공제 약 0.6971억, 기본공제 250만원
- 과세표준 약 1.0207억 → 세율구간 35% 적용
- 국세 약 2,082만원 + 지방소득세 208만원 = 약 2,291만원(≈0.23억)
참고·주의사항
- a의 조정대상지역 여부와 매도 시점
- a가 조정대상지역이고 다주택 중과(추가세율·장특공제 제한)가 부활된 시점에 매도하면 위 a 매도세액이 크게 늘 수 있습니다. 현재 중과 적용 여부·유예기간은 수시로 변동되므로 매도 전 최신 규정 반드시 확인 바랍니다.
- 1세대1주택 장특공제(고가주택) 거주분
- b에 실제로 2년 이상 거주하면 장특공제율이 보유40%+거주(연4%) 만큼 더 늘어 세액이 더 줄어듭니다. 다만 2년 거주로 즉시 80%가 되는 것은 아니고, 거주연수만큼(연 4%씩) 가산됩니다.
- 증여 vs 시가매매
- a를 증여하면 어머니의 양도세는 없지만, 아들2에게 증여세가 크게 발생(대략 0.95억 내외, 10년 내 증여공제 5,000만원 차감 가정)하고, 5년 내 제3자 매도 시 ‘이월과세’로 절세효과가 사라질 수 있어 일반적으로 비효율적입니다. 시가 매매가 유리합니다.
- 아들2의 향후 매도 계획
- 단기양도세: 취득 후 1년 내 매도 시 70%, 2년 내 60%의 고세율(지방세 별도)이 적용됩니다. 2년 이상 보유 후 매도 권장.
- 아들2가 a를 1세대1주택 비과세로 매도하려면: 취득 후 2년 보유가 기본이고, a가 조정대상지역이면(아들2의 취득시점이 2017.8.3. 이후이므로) 2년 거주요건도 충족해야 합니다.
- 아들2의 취득세
- 무주택자가 a(4.5억)를 취득하면 취득세율은 보통 약 1.1%(취득세 1%+지방교육세 0.1%)로 약 495만원 수준.
- 아들2가 이미 주택을 보유 중이면 2주택 취득세 중과(보통 8% 이상)가 적용될 수 있으니 현재 보유주택 여부가 중요합니다.
- 자금출처
- “아들2의 자비”로 매수 시에도 국세청 자금출처 소명 요구가 나올 수 있습니다. 예금잔고, 소득·증여·대여계약 등 증빙을 미리 정리해 두세요.
정확한 설계를 위해 추가로 알려주시면 좋습니다
- a의 소재지(조정대상지역 여부), 실제 소유자 명의
- 아들2의 현재 주택 보유 여부(무주택/유주택)와 a 취득·보유·거주 계획
- 매도·취득 예정 시기(중과 유예 적용 여부 판단용)
- 취득·양도 부대비용(취득세, 중개보수, 인테리어·증빙 가능 공사비 등)
요약 제안
- 세금만 보면 “a를 먼저(아들2에게 시가매매) → b를 1세대1주택으로 매도”가 최적이며, 총 양도세 약 0.6억원 수준으로 추정됩니다(부대비용·정책변동·지역요건에 따라 달라질 수 있음).
- 지역·시기·거주계획에 따라 수천만원 단위 차이가 날 수 있으니, 위 전제들을 확정해 주시면 수치를 다시 정교화해 드리겠습니다.