참조만 부탁드립니다.
결론부터: 네, 자매 간 거래에서 매매대금과 기존 금전대차(7,000만원)를 상계처리하는 것은 가능하고 실무에서도 자주 합니다. 다만 세무·증빙을 깔끔히 해 두셔야 합니다.
필수 구조/증빙
- 매매계약서 특약: “매수인이 보유한 매도인에 대한 대여금 70,000,000원을 잔금 시 매매대금에서 공제(상계)하며, 상계로 해당 채무는 전액 변제된 것으로 한다”는 문구 명시. 차용증 사본(작성일, 금액, 이자조건, 만기) 부착.
- 잔금정산서: 총매매가(예: 95,000,000), 계약금(예: 9,500,000 은행이체), 상계액(70,000,000), 실지급 잔금(15,500,000 은행이체) 명시.
- 상계합의서/채무소멸확인서: 상계일자, 금액, 당사자 서명(도장), 차용증 원본 회수 또는 “원본 무효” 표기.
- 자금흐름 증빙: 계약금·잔금 이체내역 보관. 필요 시 자금조달계획서 제출 시 첨부.
세무 유의사항
1) 증여세(저가양수 과세)
- 특수관계인 간 저가매수는 시가 대비 30% 초과(또는 3억원 초과) 낮으면 증여로 의제될 수 있습니다.
- 질문의 가정(시가 약 1억3천, 계약가 9,500만)이라면 차액 3,500만은 시가의 약 26.9%로 통상 증여세 과세기준(30%)엔 미달해 증여세 위험은 낮습니다.
- 단, “시가 1억3천”을 국세가 인정해야 합니다. 같은 동·유사 호수의 실거래가, 감정평가서(2인 평가) 등으로 시가를 입증해 두세요. 만약 실제 시가가 더 높게 인정되면 증여 이슈가 생길 수 있습니다.
2) 매도인(동생) 양도소득세
- 특수관계인 거래에서 거래가액과 시가 차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 세법상 “시가”로 보정해 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
- 1.3억 vs 9,500만의 차이는 35백만(시가의 약 26.9%)이므로, 매도인의 양도세는 9,500만이 아니라 시가(1.3억 전후) 기준으로 계산될 가능성이 큽니다.
3) 무이자 가족대여(7,000만) 관련
- 금전 무상·저리 대여의 이자상당액 증여는 원칙적으로 과세 대상이나, 대여원금이 1억원 이하인 경우(일반적 예외) 과세하지 않습니다. 차용증도 있으니 통상 문제가 되지 않습니다.
- 만기가 2026년이라면, 잔금일에 “기한 전 상환에 합의” 후 상계 처리하면 됩니다.
4) 취득세
- 과세표준은 통상 계약가액 또는 시가표준액 중 큰 금액. 상계 여부와는 무관합니다. 기한 내 납부만 유의.
실무 팁(권장안)
- 세무상 가장 깔끔한 방법은 “가격은 시가(예: 1억3천 전후)로 계약”하고, 그 대금 지급방식에서 7,000만을 상계, 나머지만 현금으로 지급하는 것입니다. 이렇게 하면
- 증여세 리스크 축소
- 매도인 양도세가액과 계약가액의 괴리 축소(시가 보정 이슈 최소화)
- 시가 입증자료(실거래가 비교표, 감정평가서)와 자금흐름(계약금·잔금 이체, 상계합의서)을 꼭 남기세요.
정리
- 질문하신 방식(계약금 950만 이체 + 7,000만 상계 + 잔금 1,550만 이체)은 법적으로 가능하고 많이 쓰는 방식입니다.
- 다만 시가 대비 과도한 저가로 보이면 매도인 양도세가 시가 기준으로 보정될 수 있고, 시가가 더 높게 인정되면 증여세 이슈가 생길 수 있습니다.
- 계약 전 시가를 객관적으로 확인하고, 계약서 특약·상계서류·이체증빙을 완비하세요. 마지막으로 거래 전 지역 세무사와 금액·증빙을 한 번만 점검받으시면 가장 안전합니다.