참조만 부탁드립니다.
핵심만 먼저 말씀드리면, “합법적으로 인정되는 시가” 범위 안에서 가장 낮은 금액을 선택하는 것은 괜찮지만, 단순히 가장 낮은 감정가 하나만으로 신고하면 사후에 경정(추가 과세)과 가산세가 나올 수 있습니다.
알아두실 기준
- 상속세·증여세는 원칙적으로 “시가”로 평가합니다. 시가로 인정되는 것의 대표 예:
- 동일·유사한 권리의 제3자 간 실거래가(증여일 전후 6개월 이내)
- 감정평가 2곳 이상(증여일 전후 6개월 이내) 평균액
- 그 밖에 법령이 정한 공매가 등 객관적 가격
- 위와 같은 “시가”가 존재하면 반드시 그 시가로 신고해야 하고, 없을 때만 보충적 평가방법(기준시가 등)을 씁니다.
- 감정평가를 활용할 때는 “2곳 이상 평균”이어야 시가로 인정됩니다. 한 곳 감정가만으로 낮게 신고하면, 세무서가 이를 배척하고 다른 시가(예: 유사 거래사례, 2개 감정 평균, 보충평가)를 적용해 증액 경정할 수 있습니다.
낮은 금액 신고 시 생길 수 있는 문제
- 과소신고로 판단될 경우: 과소신고가산세(및 납부지연가산세) 부과 + 본세 증액
- 입주권은 심사 대상이 되는 경우가 많아, 감정가 차이가 큰 건(질문 주신 7억 격차 등)일수록 사후 검증 가능성이 높습니다.
- 장래 양도세 측면: 증여받은 사람이 나중에 매도할 때 취득가액은 통상 증여 당시 평가가액이 됩니다. 지금 과도하게 낮게 신고하면 향후 양도차익이 커져 양도세가 늘어, 총세부담이 오히려 커질 수 있습니다.(특정 요건에서는 증여 후 양도 ‘이월과세’가 적용되어 또 다른 계산이 되니 사전 검토 필요)
왜 감정가가 크게 갈리나(참고)
- 조합원 추가분담금 가정, 분양권 권리가액 산정, 공정률·사업리스크 반영 수준, 비교사례 선정 등이 서로 달라서입니다. 이 전제 차이를 세무서에 설명·소명할 수 있어야 낮은 평가의 방어력이 생깁니다.
권장 대응 방안
- 유효한 시가가 있는지 먼저 확인: 동일·유사 입주권의 실거래가(6개월 내), 경·공매 사례 등
- 감정평가 활용 시:
- 증여일 전후 6개월 이내, 서로 다른 2곳 이상에서 감정받아 “평균액”으로 신고
- 감정 전제(추가분담금, 사업진행 위험, 전매제한 등)를 사실자료(조합 통지서, 분담금 추정내역, 계약서, 인허가 진행상황)로 뒷받침
- 감정가가 많이 갈린 사유를 정리해 제출서류에 포함(세무서 질의 대비)
- 보충적 평가방법은 “시가가 없을 때만” 사용. 단지 세액을 줄이기 위해 보충평가를 택하면 부인될 수 있습니다.
- 세부담 총량 관점으로 시뮬레이션: 증여세 vs 향후 양도세(및 이월과세 적용 가능성)까지 비교해 최적안을 선택
- 실무 경험 많은 세무사와 상의해 신고서·첨부서류 구성(입주권은 세무서 검증 포인트가 명확해 전문가 도움의 효과가 큽니다)
정리하면, “법이 인정하는 시가(예: 2곳 감정 평균)” 범위 안에서 낮은 금액을 선택하는 것은 일반적으로 문제되지 않습니다. 그러나 한 곳의 낮은 감정가만으로 신고하거나, 시가가 존재하는데 더 낮은 다른 방법을 택하면 추후 경정·가산세 위험이 큽니다. 또한 지금 과도하게 낮게 신고하면 나중 양도세가 커질 수 있으니, 전체 세금까지 함께 고려해 결정하시길 권합니다.