세무 Q&A
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Q.
임대인이 간이사업자인 경우 부가세 세율 여부
부모님이 약 280만원을 월 임대료로 내고 상가 임차를 하고 있습니다.
(계약서 상에는 공급가액 250만원, 부가세액 25만원 를 지불한다는 식으로 기재)
근데 계약 중안에 사업자의 사업자가 일반에서 간이사업자로 바뀌었고
(계약서 재작성하지 않고 최근까지 부가세 10프로를 임대인에게 지급함.),
임대인이 간이사업자로 바뀌어 적용받는 세율이 달라졌는데도
실제로는 내지 않는 부가세 10프로를 임차인에게서 받는것이 정당한 것인가요?
궁금한것은
1. 임대인이 간이 사업자여도 앞으로 월세를 낼 때에 계약서에 명시된 10프로의 부가세를 그대로 내는것이 맞는지
2. 임대인이 실제로 납부하지 않는 부분의 세금을 받은것에 대해 세무서에 신고 할 수 있는지
입니다.
전*훈 님
조회 : 1075건
답변 : 6건
26.02.12
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백지연 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.13
간이과세자의 종류가 2가지가 있습니다. 일반적인 간이과세자와 세금계산서 발행 가능 간이과세자입니다.
일반 간이과세자는 세금계산서 발행도 안되고 현금영수증 발행이 가능하지만 세금계산서 발행 가능 간이과세자이 발행한 세금계산서에 대해 매입세액공제가 가능하니
부가세를 매입세액공제로 차감받을 수 있습니다.
다만, 4800만원 미만 간이과세자라면 협의하여 조율이 필요할 것으로 보입니다. 매입세액공제를 받을 수도 없는데 임대료가 상승한 것이나 다름없기 때문입니다.
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김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.13
앞으로는 간이과세자로 바뀐 이후에는 부가세 10%를 별도로 낼 필요가 없는 구조가 맞고,
**이미 낸 10%**에 대해서는 임차인이 돌려달라고 요구할 수 있는 여지가 크며, 협의가 안 되면 세무서 신고 + 민사적 대응까지 고려할 수 있습니다.
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김인섭 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.13
안녕하세요
비원세무회계 김인섭 세무사입니다.
부가세는 세금계산서 등 적격증빙 발행을 근거로 청구 또는 영수해야 합니다.
따라서 간이사업자로 해당 적격증빙을 발행하지 아니한 경우 부가세를 지급하지 않으시는게 맞습니다.
해당 부분은 세무서 뿐 아니라 민사 등 문제가 될 소지가 있습니다
감사합니다.
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이승택 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.13
안녕하세요, 공인회계사이승택세무컨설팅 이승택 회계사입니다.
임대인이 세금계산서를 발급할 수 있는 간이과세자이며 임차인이 공급가액의 10%가 세액으로 기재된 세금계산서를 발급 받으셨다면 이는 적법한 세금계산서이며 일반과세자로부터 발급받은 세금계산서와 동일한 효력이 있습니다.
그러나 임대인이 세금계산서를 발급할 수 없는 간이과세자라면 임차인 입장에서는 계약의 변경 없이 실질임대료가 상승한 것과 마찬가지이므로 이에 대한 조율이 필요할 것으로 보입니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.13
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
임대인이 연 매출 4800만원 이상 8000만원 미만인 세금계산서 발급 대상 간이과세자라면 10퍼센트 부가세를 받는 것이 정당합니다.
세금계산서 발행이 불가능한 4800만원 미만 사업자가 부가세를 수취하면서 증빙을 미발행한다면 국세청에 부당 이득과 탈세로 제보가 가능합니다.
적격 증빙을 받지 못한 상태에서 지불한 부가세는 임대차 계약 내용을 근거로 반환 청구를 하거나 세무서 신고를 통해 환급 절차를 밟을 수 있습니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.17
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 임대인이 간이 사업자여도 앞으로 월세를 낼 때에 계약서에 명시된 10프로의 부가세를 그대로 내는것이 맞는지
--> 아니요, 원칙적으로는 10%를 다 낼 의무가 없습니다.
2. 임대인이 실제로 납부하지 않는 부분의 세금을 받은것에 대해 세무서에 신고 할 수 있는지
--> 네
현금영수증 및 신용카드: 간이과세자는 세금계산서는 못 끊어주더라도 현금영수증은 발행할 수 있습니다.
만약 임대인이 10%를 다 받으면서 현금영수증 발행도 거부한다면 '현금영수증 미발행 신고'를 할 수 있습니다.
부가세 과다 수취: 임대인이 실제로 내지도 않는 10%의 세금을 갈취하듯 가져가는 행위에 대해서는 관할 세무서에 '현장확인'이나 '제보'를 할 수 있습니다
다만, 이는 세법 위반보다는 민사적인 계약 위반(부당이득) 성격이 강해 세무서가 직접 돈을 돌려받아 주지는 않습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점만 먼저 정리
- 상가 임대료는 부가세 과세대상입니다.
- 임대인이 간이과세자로 전환됐더라도, 세금계산서를 발급하면서 임차인에게 10% 부가세를 별도로 청구·수령하는 것 자체는 위법이 아닙니다. 간이과세자는 법에 따라 실제 납부세액이 10%보다 적거나(간이과세 계산방식), 연매출이 낮으면 납부의무가 면제될 수 있지만, 그건 임대인과 세무서 사이의 정산 문제입니다.
- 다만 간이과세자는 원칙적으로 세금계산서 발급 의무가 없고(발급 특례로 발급은 가능), 세금계산서를 발급하지 않는다면 임차인은 매입세액공제를 못 받으므로 계약상 “부가세 별도” 구조를 재협의할 여지가 생깁니다.
질문별 답변
1) 앞으로도 계약서대로 부가세 10%를 내야 하나요?
- 세금계산서를 정상 발급받는다면: 네. 임대인이 간이과세자라도 10% 부가세를 별도로 청구·수령할 수 있고, 귀사는 그 세금계산서로 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 이 경우 10%를 계속 내는 것이 통상적입니다.
- 세금계산서를 발급하지 않는다면: 임차인은 공제를 못 받으므로 경제적 부담이 커집니다. 법이 자동으로 월세를 조정해주진 않으니, 계약 당사자 간에 “총액(부가세 포함가)으로 전환” 등 재협의를 요구해 보시는 게 보통입니다. 간이과세자도 발급특례로 세금계산서를 발급할 수 있으니, 우선 세금계산서 발급 여부를 요청해 보세요(거절할 수도 있습니다).
2) 임대인이 실제로 납부하지 않는 세금을 받은 것, 신고 대상인가요?
- “간이과세라 실제 납부세액이 적거나 0인데 10%를 받았다”는 사실만으로 탈루·위법은 아닙니다. 간이과세 제도는 애초에 그렇게(간편 계산) 납부하도록 설계돼 있습니다.
- 신고를 고려해볼 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
- 세금계산서를 발급한다고 해놓고 거짓으로 발급하는 경우(가공·허위 세금계산서)
- 거래증빙(세금계산서, 계산서, 현금영수증 등) 자체를 전혀 교부하지 않으면서 매출을 누락하는 정황
- 부가세를 ‘별도’로 받으면서도 어떤 증빙도 주지 않는 등 명백한 증빙 미교부
이때는 홈택스 탈세제보, 국번없이 126, 관할 세무서에 문의·신고가 가능합니다. 다만 “간이과세자라서 세금계산서를 안 준다”는 것만으로는 제재가 아닐 수 있습니다(간이과세자는 원칙상 세금계산서 발급 의무가 없음).
실무적으로 권하는 단계
- 임대인의 현재 과세유형을 사업자등록증으로 확인(일반/간이).
- 매월 세금계산서 발급 여부 확인. 발급받는다면 10% 지급 유지 + 매입세액공제.
- 세금계산서 미발급 시, 총지급액 재협상 제안(예: “부가세 포함가”로 전환해 실질 부담 조정).
- 협의가 어렵거나 쟁점이 남으면 국세상담센터(126) 또는 세무사와 계약서 문구를 들고 구체 상담하시는 것을 권합니다.
- 차기 계약 갱신 시에는 “과세유형 변경 시 임대료(부가세 처리) 조정” 조항을 명확히 두는 것이 안전합니다.
참고
- 간이과세자는 연간 공급대가가 일정 금액 이하이면 부가세 납부의무가 면제될 수 있으나, 세금계산서를 발급하면 그 발급분에 대해 면제가 배제될 수 있습니다. 이 때문에 간이과세 임대인이 세금계산서 발급을 꺼리는 경우가 많습니다. 이 점이 임차인과의 재협상 포인트가 됩니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.