아들에게 부가세 납부 의무있나요?

요약
- 포괄양수도가 아니면 상가 건물분에는 부가가치세가 과세됩니다(토지분은 면세).
- 부가세의 납세의무자는 “양도인(판매자)”입니다. 매수인(아들)은 세무서에 직접 납부하는 게 아니라, 매매대금 중 건물가액의 10%를 부가세로 seller에게 지급합니다.
- 건물 사용연수(10년 경과 여부)는 ‘부가세 과세 여부’와 무관합니다.

자세한 설명
1) 아들의 부가세 납부의무 여부
- 포괄양수도가 아니라면, 아들이 세무서에 직접 부가세를 납부하는 의무는 없습니다. 다만 매수인은 건물가액의 10%에 해당하는 부가세를 양도인에게 지급해야 합니다.
- 아들이 일반과세자로 등록하고 과세사업(예: 상가임대 등)에 사용할 경우, 지급한 부가세는 매입세액공제가 가능합니다. 간이과세자이거나 면세사업(예: 주택임대, 학원 등)에 사용할 경우 공제가 되지 않아 사실상 비용이 됩니다.

2) 10년 된 상가라서 부가세가 면제되나?
- 아닙니다. ‘10년’은 주로 매입세액 사후조정(자본재 조정) 기간과 관련이 있을 뿐, 매각 시 부가세 과세여부를 면제해주지 않습니다. 포괄양수도가 아니라면 건물분은 과세가 원칙입니다.

3) 포괄양수도 요건
- 임대보증금, 임대차계약 등 임대업의 권리·의무 일체를 승계해야 하며, 사업이 동일하게 이어져야 합니다.
- 매수인이 기존 임차인(아들)인 경우에는 임대차가 일부 소멸·정산되는 등 사업의 동일성 유지가 어려워 포괄양수도로 인정받기 까다로운 편입니다. 여러 임차인이 그대로 승계되는 구조라면 가능성이 있으나 사전 검토가 필요합니다.

4) 질문자(양도인)의 세금
- 부가세: 포괄양수도가 아니라면 건물분에 대한 부가세는 양도인이 과세대상입니다(세금계산서 발급). “저는 부가세가 없다”는 전제는 일반적으로 맞지 않습니다.
- 양도소득세: 상가 매각은 통상 양도세 과세대상입니다. 포괄양수도라도 양도세는 별도로 과세됩니다.
- 특수관계인 거래 시 저가·고가 양수도에 따른 증여의제 위험이 있으니 시가 안분과 거래가액 설정을 유의하십시오.

5) 실무 유의사항
- 토지/건물 가액을 합리적으로 구분해 계약서에 기재(감정평가, 기준시가 안분 등). 토지 면세, 건물 과세.
- 양도인은 건물가액에 대해 세금계산서 발급.
- 아들이 일반과세자로 과세사업에 사용할 계획이면, 적정 시점에 사업자등록을 해 매입세액공제를 받을 수 있게 준비.
- 포괄양수도 가능성은 구조에 따라 달라지므로 사전 세무자문 권장.
- 아들은 별도로 취득세(지방세)를 부담합니다.

정확한 판단을 위해 필요한 추가정보
- 현재 상가 임대 현황(임차인 수, 보증금·임대차 승계 가능성)
- 양도인·양수인의 부가세 과세유형(일반/간이)
- 아들의 향후 사용 용도(과세 vs 면세사업)
- 토지·건물 가액 안분 계획

원하시면 대략적인 금액(예: 매매가와 토지·건물 안분)으로 부가세/공제 가능액을 간단히 계산해 드리겠습니다.