참조만 부탁드립니다.
아래는 “예비배우자 간 주택자금 차용증”을 세무상 문제 없이 운영하기 위한 핵심 포인트입니다. 금액이 크기(2.3억) 때문에 차용증만 쓰고 이자 안 받거나, 이자 지급을 미루면 증여 문제로 볼 소지가 큽니다.
1) 이자율(적정이자율) 4.6%로 해도 되나요?
- 적정이자율은 매년 기재부 고시(상증세법 시행령)로 정합니다. 최근 몇 년간 4.6%가 적용되어 왔습니다(26년에도 같을 가능성이 크지만, 실제 계약 체결 시점의 고시율을 홈택스/기재부 공고로 꼭 확인하세요).
- 안전한 방법
- 약정이율을 적정이자율(당해년도 고시율) 이상으로 정하고, 약정대로 정기적으로 이자를 실제 지급·수취하세요.
- 또는 “약정이율은 매년 고시되는 적정이자율 미만으로 떨어지지 않도록 조정한다”는 조항을 두면 향후 고시율 변동에도 안전합니다.
- 참고(저율도 가능 여부): 특수관계인 간 저리대여는 “이익(적정이자율-약정이율)×원금”이 연 1천만원 이하면 증여세 과세 제외됩니다. 2.3억원 기준으로 적정이자율이 4.6%라면, 무이자는 10.58백만원으로 기준(1천만원)을 초과하니 위험합니다. 예를 들어 2.0%로 약정하면 부족이자 2.6% × 2.3억원 = 약 598만원으로 1천만원 이하라 증여 이슈는 피할 수 있습니다. 다만 향후 결혼 후에도 계속 저율이면 매년 이 기준을 넘지 않도록 관리가 필요합니다.
2) 상환 방식: 만기일시상환 가능?
- 가능하지만 “이자”는 반드시 정기적으로 지급(월/분기/연 1회 등)하세요. 원금과 이자를 모두 만기에 한 번에 갚는 구조는 그 기간 동안 사실상 무이자 사용으로 보일 수 있어 증여 시비가 생길 수 있습니다.
- 계약서에는 이자지급일, 연체이자(지연손해금)율, 연체 시 조치도 명확히 두세요.
3) 차입 기간은 10년도 괜찮나?
- 통상 3~10년 범위가 많고, 10년도 가능합니다. 다만
- 기간이 긴 경우에도 정기적 이자지급이 반드시 있어야 하고,
- 만기 시 상환재원(저축·퇴직금·예상 매각대금 등) 계획을 문서에 간단히 메모해두면 ‘실제 상환 의사/능력’ 입증에 도움이 됩니다.
- “필요시 서면합의로 ○년 단위 연장 가능” 같은 조항을 두되, 무기한 자동연장은 피하세요.
4) 이자에 대한 세금·신고는?
- 예비남편이 받는 이자는 ‘비영업대금의 이익’(이자소득)입니다.
- 원천징수
- 원칙적으로 “이자를 지급하는 사람(차입자)”이 매 지급 때 27.5%(소득세 25%+지방소득세 2.5%)를 원천징수해 다음달 10일까지 홈택스에 납부·신고합니다.
- 실무: 매달 이자 100을 지급하면, 예비남편에게 72.5를 송금하고 27.5는 원천세로 납부합니다.
- 예시(연 4.6%, 2.3억원): 연이자 10,580,000원 → 월이자 약 881,667원. 월 원천세 약 242,458원(27.5%), 실수령 약 639,209원.
- 과세 방식
- 비영업대금의 이익은 원천징수로 분리과세(일반 예금이자 15.4%와 다름)되는 것이 통상이며, 원천신고가 제대로 되면 보통 추가 종합소득세 신고는 없습니다.
- 원천징수를 빠뜨리면 가산세 위험이 있고, 수취인이 5월 종합소득세 신고로 자진납부해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
- 유의: 약정이율을 적정이자율보다 낮춰 증여세 문제를 피하더라도, 실제로 받은 ‘약정이자’ 자체는 위와 같이 이자소득 과세 대상입니다.
추가로 꼭 챙길 것(증여 리스크 방지)
- 자금 흐름 증빙: 차입 실행(입금), 매월/분기 이자지급 내역을 계좌이체로 남기고 이체 메모에 ‘이자’, ‘원금’ 표시.
- 차용증 필수 기재사항: 원금, 목적(주택구입자금), 약정이율(적정이자율 이상 또는 연동), 이자지급일, 상환방식(만기일시/중도상환 허용), 만기일, 연체이자율, 담보(있으면 기재), 분쟁관할.
- 공증·인지세: 금전소비대차계약서는 인지세 대상입니다(2.3억원이면 통상 15만원). 가능하면 공정증서(강제집행 인낙 포함)로 공증해 두면 민사상 집행력·세무상 실질 입증에 모두 유리합니다.
참고(혼인 후 대안)
- 혼인 후 자금을 사실상 증여하려는 취지라면, ‘배우자 증여공제 6억원’을 활용해 증여신고(증여일로부터 3개월 내)로 정리하는 방법도 있습니다. 이 경우 향후 이자소득세(27.5%)가 발생하지 않습니다. 다만 증여는 신고가 필수이고, 다른 증여와 합산해 10년 간 공제한도가 관리됩니다.
정리 답변
1) 26년에도 적정이자율이 4.6%라면 그 이상으로 약정하면 안전합니다. 변동 가능성을 고려해 ‘적정이자율 미만 불가’ 조항 권장.
2) 만기일시상환 가능하나, 이자는 반드시 정기적으로 지급하세요(월/분기/연 1회).
3) 10년도 가능. 이자 정기지급과 만기 상환계획을 문서화하세요.
4) 예비남편에게 지급하는 이자는 비영업대금의 이익입니다. 매 지급 시 27.5% 원천징수·신고가 필요하며, 원천징수 되면 보통 추가 신고는 없습니다.
마지막으로, 실제 적용 이자율(적정이자율)과 원천징수 방법은 해마다 변동/세부요건이 있을 수 있으니, 계약 체결 전 한 번만 세무사에게 현재 고시율과 원천신고 절차를 확인받으시면 가장 안전합니다.