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  • Q.

    상생임대주택 특례 적용을 위한 직전임대차계약 기준일에 대한 문의

    2025년 8월(규제 전) 서울 서대문구 아파트를 전세 맞춤 상태로 매수했습니다.
    이후 2025년 8월에 동일 임차인과 전세계약을 재체결했습니다.상생임대특례를 활용해 2027년 8월에 임대료 5% 이내 상승 계약을 체결한 후, 2029년 8월경 매도할 계획입니다.

    질문: 상생임대특례에서 '직전임대차계약 기간 1년 6개월 이상' 요건을 충족하기 위해, 최초 전세계약 시점이 2025년 7월 1일 이전(즉, 2026년 12월 31일로부터 1년 6개월 전)이어야 하나요?
    아니면 상생임대차계약 체결(2027년 8월)이 2026년 12월 31일 이내라면 직전임대차계약(2025년 8월 시작) 기간이 인정되나요?
    도**오 님
     조회 : 4214건 답변 : 3건 26.02.18
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    한동진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.19

    상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결(계약금 지급 포함)해야 합니다.
    직전계약은 1년 6개월의 기간만 고려할 뿐 상생임대차계약의 체결일이 기준점입니다.
    말씀하신대로. 2026년 12월 31일까지 상생계약을 체결하려면,
    역산했을 때 직전 계약이 늦어도 2025년 7월 1일 이전에 시작되어야 1년 6개월 요건을 채우고 기한 내에 새 계약을 맺을 수 있습니다.

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    박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.19

    안녕하세요. 박철원세무사입니다.

    상생임대인제도는 조정대상지역에서 아파트를 취득한 경우 2년이상 거주요건을 충족하여야 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

    질문을 보면 비조정대상지역으로 지정된 서대문구에서 주택을 취득하셨기 때문에 2년이상만 보유하시면 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

    양도가액 12억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 줄이기 위해서는 2년 거주요건을 충족하거나 상생임대인제도 요건을 충족을 하셔야 하는데요.

    상생임대인제도는 올해로 종료될 예정이여서 상생임대인제도를 통한 양도소득세 절세는 받기 어려워 보입니다.

    25년도 비조정대상지역일 때 1세대 1주택 아파트를 취득하셨다면 양도가액 12억원까지는 양도소득세가 없다는 것에 위안을 삼아 양도를 하시면 좋을 것 같습니다.

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    권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.19

    안녕하세요.

    세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

    상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 개시되어야 하며 직전 계약은 1.5년 이상 유지되어야 합니다.

    2025년 8월 계약은 1.5년이 경과하는 시점이 2027년 2월이므로 현행법상 상생계약 체결 기한을 넘기게 됩니다.

    현재 기준으로는 특례 적용이 불가능하므로 매도 시 일반 양도소득세 규정을 적용받게 됨을 유의하시기 바랍니다.

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참조만 부탁드립니다.

요지
- ‘직전임대차계약 기간 1년 6개월 이상’은 상생임대차계약을 체결하는 날을 기준으로, 그 직전 임대차계약의 개시일부터 최소 1년 6개월이 경과해야 한다는 뜻입니다.
- 동시에, 상생임대차계약 자체는 제도 적용기한(현행 안내 기준: 2026년 12월 31일까지 체결분)에 체결돼야 인정됩니다.

질문에 대한 답
1) “최초 전세계약 시점이 2025년 7월 1일 이전이어야 하나요?”
- 상생임대차계약을 2026년 12월 31일 내에 체결하려면, 그 직전임대차계약의 개시일이 최소 2025년 6월 30일(또는 그 이전)이어야 1년 6개월 요건을 충족합니다.
- 귀하의 직전임대차계약 개시가 2025년 8월이면, 2026년 12월 31일 시점에는 약 16개월 경과에 불과해 1년 6개월 요건이 충족되지 않습니다.

2) “상생임대차계약 체결(2027년 8월)이 2026년 12월 31일 이내라면…?”
- 2027년 8월 체결은 2026년 12월 31일 이후이므로(현행 기한 기준) 상생임대차계약으로 인정되지 않습니다.
- 다만 제도 기한이 추후 연장되면(예: 2027년 이후로) 그때는 2025년 8월 시작 → 2027년 2월 이후 체결로 1년 6개월 요건을 충족할 수 있습니다. 현재 일정으로는 불가합니다.

실무 팁/대안
- 2025년 8월에 동일 임차인과 재계약하실 때 직전 계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 하셨다면, 그 2025년 8월 계약 자체가 ‘상생임대차계약’이 될 수 있습니다. 이 경우:
- 직전임대차계약(재계약 직전 계약)이 1년 6개월 이상 경과한 상태에서 재계약했다면 요건 충족입니다(통상 2년 계약이므로 대부분 충족).
- 상생임대차계약 체결기한(2026.12.31. 이내)도 충족합니다(2025.8. 체결).
- 이후 상생임대차계약 체결일부터 양도일까지 2년 이상 임대 유지 요건도 2029년 8월 매도 계획이면 충족 가능합니다.
- 반대로 2025년 8월 재계약 때 5%를 초과해 올렸다면, 2027년 8월에 다시 5% 이내로 재계약해도(직전계약 1.5년 요건은 충족) 현행 기한(2026.12.31.)을 넘겨 상생임대차계약으로 인정받지 못합니다. 제도 연장 여부를 주시해야 합니다.

유의사항
- 상생임대주택 특례는 1세대 1주택 비과세의 ‘거주요건’을 면제해 주는 제도입니다. 매도 시점에 1세대 1주택 요건 충족, 보유기간 요건, 양도가액 요건(예: 12억 한도) 등 다른 요건들도 함께 충족해야 합니다.
- 제도 기한과 세부요건은 수시로 바뀌니, 최신 공지(국세청 126, 기재부 보도자료)나 세무전문가와 반드시 재확인하세요.
- 증빙(직전·상생 임대차계약서, 확정일자, 임대료 변동 내역 등)을 보관하세요.

결론
- 질문의 두 선택지 중 취지는 “직전임대차 ‘개시’ 시점이 상생계약 ‘체결’ 시점으로부터 최소 1년 6개월 앞서 있어야 한다”입니다. 또한 상생계약 자체가 제도 기한(현행 2026.12.31.) 내에 체결돼야 합니다.
- 귀하 일정(직전계약 2025.8 시작, 상생계약 2027.8 체결)대로라면 1.5년 요건은 충족하나 기한을 넘겨 특례 적용이 어렵습니다. 다만 2025.8 재계약이 이미 5% 이내 인상이었다면 그 계약을 상생계약으로 인정받는 방안을 우선 검토해 보세요.

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