세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.

  • Q.

    상생임대주택 특례 적용을 위한 직전임대차계약 기준일에 대한 문의

    2025년 8월(규제 전) 서울 서대문구 아파트를 전세 맞춤 상태로 매수했습니다.
    이후 2025년 8월에 동일 임차인과 전세계약을 재체결했습니다.상생임대특례를 활용해 2027년 8월에 임대료 5% 이내 상승 계약을 체결한 후, 2029년 8월경 매도할 계획입니다.

    질문: 상생임대특례에서 '직전임대차계약 기간 1년 6개월 이상' 요건을 충족하기 위해, 최초 전세계약 시점이 2025년 7월 1일 이전(즉, 2026년 12월 31일로부터 1년 6개월 전)이어야 하나요?
    아니면 상생임대차계약 체결(2027년 8월)이 2026년 12월 31일 이내라면 직전임대차계약(2025년 8월 시작) 기간이 인정되나요?
    도**오 님
     조회 : 804건 답변 : 3건 26.02.18
  • 세무사 프로필 이미지

    양정길 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.18

    안녕하세요. 양정길 세무사입니다.

    2025년 8월에 새로운 전세계약을 체결했다면, 해당 임대차기간이 1년 6개월 이상이어야 '직전임대차계약'으로 인정받을 수 있습니다.
    직전임대차계약이 끝난 후, 상생임대차계약을 체결해야 하는데, 현재 법령 기준으로 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 임대가 시작되어야 합니다.

    따라서, 2025년 8월의 1년 6개월이 지나면 2026년 12월 31일이 지나기 때문에, 현재 법령 하에서는 상생임대주택 특례를 적용할 수 없습니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.19

    안녕하세요.
    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    "직전임대차계약 기간 1년 6개월 이상"은 2026년 12월 31일과 비교하는 것이 아니라,
    상생임대차계약을 체결하는 그날을 기준으로 거꾸로 계산했을 때 1년 6개월이 지났는지를 보는 것입니다.
    따라서 2027년 8월에 계약을 체결하시면, 1년 6개월 요건은 충족하지만 "2026년 12월 31일까지 체결해야 한다"는
    대원칙을 위반하게 되어 혜택을 받으실 수 없습니다.
    (2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 임대를 개시해야 하는 기준)


    감사합니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.19

    안녕하세요.

    세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

    상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 개시되어야 하며 직전 계약은 1.5년 이상 유지되어야 합니다.

    2025년 8월 계약은 1.5년이 경과하는 시점이 2027년 2월이므로 현행법상 상생계약 체결 기한을 넘기게 됩니다.

    현재 기준으로는 특례 적용이 불가능하므로 매도 시 일반 양도소득세 규정을 적용받게 됨을 유의하시기 바랍니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

핵심만 답변드립니다.

- “직전임대차계약 기간 1년 6개월 이상”은 2026-12-31과 비교하는 요건이 아닙니다. 직전임대차계약의 ‘체결일’부터 상생임대차계약의 ‘체결일’까지 경과기간이 1년 6개월(18개월) 이상이어야 하고, 별도로 상생임대차계약 자체는 2026-12-31까지 체결되어야 합니다. 두 요건을 모두 충족해야 합니다.

질문 사례에 적용
- 직전임대차계약 체결일이 2025년 8월인 경우:
- 18개월 경과 시점은 2027년 2월경입니다.
- 그런데 상생임대차계약 체결기한은 2026-12-31이므로, 2027-02(또는 2027-08)에 체결하는 계약은 상생임대특례 요건을 충족하지 못합니다.
- 다만, 직전임대차계약의 “체결일”이 2025년 8월 시작보다 앞서 실제로 2025년 6월 등에 체결되었다면(보통 시작일보다 1~2개월 앞서 계약 체결), 18개월 경과 시점이 2026-12 말이 되어 2026-12-31 내 상생계약 체결이 가능할 수도 있습니다. 반드시 계약서상의 “체결일”로 계산하세요.
- 또 다른 가능성: 매수 당시 승계한 기존 전세계약(이전 집주인과 동일 임차인이 체결한 계약)을 “직전임대차계약”으로 인정받을 수 있습니다. 그 계약의 체결일이 2024년 2월 이전이라면, 2025년 8월 재계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있습니다(임차인 동일, 인상률 5% 이내 등 다른 요건 충족 전제). 이 경우 이미 2025-08에 상생계약을 한 것으로 인정되어 기한(2026-12-31)도 충족합니다.

정리
- 2026-12-31은 “상생임대차계약 체결 기한”일 뿐, 18개월 요건의 기준일이 아닙니다.
- 18개월은 “직전계약 체결일 → 상생계약 체결일” 사이 경과기간으로 판단합니다.
- 현재 계획(2027-08 상생계약)은 기한을 넘겨 특례 적용이 불가합니다.
- 구제 방안으로
1) 2025-08 계약의 실제 체결일을 확인(예: 2025-06 체결이면 2026-12 말 상생계약 가능),
2) 매수 전 직전계약(이전 집주인과 동일 임차인)의 체결일을 확인하여 2025-08 재계약을 상생계약으로 인정받을 수 있는지 검토
를 권합니다.

주의사항
- 상생임대주택 특례는 이외에도 동일 임차인 유지, 임대료 5% 이내, 임대차신고 등 여러 요건이 있고, 법령 개정으로 기한·요건이 변경될 수 있습니다. 실제 적용 전 국세청(126)이나 관할 세무서, 공인세무사와 계약서 원본(체결일 표기분)을 가지고 최종 확인하세요.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

이전페이지
세무 Q&A 작성하기