세무 Q&A
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Q.
취득세 중과 여부?
A 물건 : 2018년 6월 관리처분인가
2018년 10월 매수 (승계조합원)
B물건 : 노량진1구역 빌라 (조정지역)
특이사항 : 2020.08 지방세법개정에 따라
세무사 신문에 따르면 아래와 같음
원조합원은 관리처분계획인가일 이후 주택이 멸실된 시점이 취득시점이 되고, 승계조합원은 조합원입주권을 승계취득한 날이 취득시점이 된다.
※ 조합원입주권 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 취득한 조합원입주권 : 주택수 제외
② 2020.08.12. 이후에 취득한 조합원입주권 : 주택수 포함
출처 : 세무사신문(https://webzine.kacta.or.kr)
그러므로 본인은 승계조합원이므로, A물건 멸실여부 상관없이 B물건 구매시 취득세 중과 안되는게 맞는지?
김*준 님
조회 : 235건
답변 : 2건
26.02.19
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.19
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
양도소득세신고시에는 관리처분계획인가일 이후 주택이 멸실전이라도 입주권으로 간주되어 장기보유특별공제를 적용해 주지 않지만, 취득세의 경우에는 관리처분계획인가일과 상관없이 주택이 멸실여부에 때라서 승계조합원이라고 하더라도 멸실 전에 취득한 경우에는 기존 주택 수에 따라서 취득세를 중과세로 납부하실 수 있습니다.
그래서 취득세 중과세를 적용받지 않기 위해서 주택이 멸실 된 이후에 취득을 통해서 4.6%의 취득세를 납부하시는 것이 좋습니다.
다주택자의 경우에는 입주권이라고 하더라도 멸실 후 승계조합원으로서 취득하시는 것이 취득세 면에서 절세가 됩니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.20
취득시점에 주택수 포함여부를 검토하면 됩니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
결론(요약)
- 질문 주신 상황만 놓고 보면 B빌라 취득 시 다주택 중과(8%·12%) 대상이 아닙니다. 일반 1주택 취득세율이 적용되는 게 맞습니다.
- 전제: 본인 세대(본인+배우자+미성년자) 기준으로 A의 조합원입주권 말고 다른 주택/분양권/입주권(2020.08.12. 이후 취득)이 없다는 경우.
근거
- 승계조합원은 “입주권 취득시기 = 승계취득일”. 귀하의 A물건 입주권은 2018.10.에 취득.
- 2020.08.12. 지방세법 개정(부칙)으로, 2020.08.12. 이전에 취득한 조합원입주권·분양권은 주택 수 계산에서 제외.
- 따라서 B(조정지역) 주택을 취득할 때 A 입주권은 주택 수에 포함되지 않으므로, B는 “세대 기준 1주택” 취득으로 보아 중과 배제.
체크포인트(중과 가능성이 생길 수 있는 경우)
- 세대 합산: 배우자·미성년 자녀가 소유한 주택, 2020.08.12. 이후 취득한 분양권/입주권 보유 시 주택 수에 포함됩니다.
- 법인 명의 취득: 원칙적으로 중과(12%) 대상입니다.
- 기타 주택 보유: 오피스텔 등은 용도·등재 형태에 따라 주택으로 볼 여지가 있으니 사전 확인 필요.
실무 팁
- 자치구(구청) 신고 시 2018.10. 입주권 승계취득을 입증할 계약서, 조합 승계확인서 등을 함께 제시하세요. “2020.08.12. 이전 취득 입주권의 주택수 제외” 부칙 적용을 명확히 주장하면 처리에 도움이 됩니다.
요약하면, 귀하는 승계조합원이고 A 입주권 취득시점이 2018.10.이므로 A는 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 A의 멸실 여부와 무관하게 B 빌라 취득 시 취득세 중과는 적용되지 않는 것이 맞습니다(다만 위 체크포인트 해당 시 달라질 수 있음).
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