지분보유 주택 부담부증여 (실거주의무)

요점만 답변드립니다.

1) 부담부증여라도 “토지거래허가구역의 토지(대지지분) 취득”에 해당
- 매매/증여/부담부증여 구분과 무관하게, 허가구역 내에서 대지지분을 취득하면 토지거래허가 대상입니다.
- 주택(거주용) 취득으로 허가를 받으면 통상 “취득 후 2년 실거주(임대 금지)” 조건이 새로 부여됩니다.
- 과거 보유 30% 지분에 대해 실거주를 이미 이행하셨더라도, 이번에 추가로 취득하는 지분에 대해 다시(새롭게) 거주의무가 붙는 것이 일반적입니다.

2) 세입자(전세계약) 존재 시 허가 가능성
- 원칙: 즉시 실거주가 곤란하면 허가가 반려될 수 있습니다.
- 다만 실무상(자치구별로 다름) 기존 임대차가 있을 때 “갱신 없이 계약 종료 즉시 입주, 그때부터 2년 실거주”라는 조건을 붙여 허가해 주는 사례가 있습니다. 강남구청 허가부서에 사전 상담이 필수입니다.
- 허가 없이 진행하면 계약은 무효가 되고 등기도 불가하며 제재 대상이 될 수 있으니 유의하세요.

3) 지금 구조(부담부증여 8.4억 + 순수증여 18.2억)로 진행 시 유의
- 허가 여부와 무관하게 세무상으로는 부담부증여 부분은 어머니에게 양도세, 나머지 부분은 증여세가 과세됩니다. 아들은 증여 취득세(조정대상지역 증여 중과 가능)도 검토 필요.
- 다주택 중과·완화, 증여 취득세 중과, 보유·거주 요건 등은 개정이 잦으니 최신 규정으로 시뮬레이션 하세요.

4) 현실적인 해법(우선순위)
- 사전협의: 강남구청 토지거래허가 담당부서에 주소를 알려주고 “세입자 퇴거 예정일(’27.7) 이후 즉시 입주” 조건으로 허가가 가능한지 확인. 필요자료: 임대차계약서, 갱신권 행사 여부, 갱신하지 않겠다는 확약서, 입주계획서 등.
- 시점 조정: 임대차 종료 직전으로 증여/이전 시점을 미루고, 공실 확보 후 허가 신청·이전하는 방식이 가장 안전합니다.
- 조기퇴거 합의: 이사비 보전 등으로 세입자와 합의해 공실을 만든 뒤 허가 신청.
- 허가대상 면적 검토: 취득하는 “대지권면적 × 추가 취득지분”이 (서울 주거용 기준인 경우가 많은) 기준면적 미만이면 허가가 불필요할 수 있으나, 2년 내 분할 취득분은 합산 판단되며 편법으로 의심받을 수 있어 권장하지 않습니다.
- 지정 해제 모니터링: 허가구역 지정은 수시로 변경되므로, 해제 시점에 이전하는 대안도 고려.

결론
- 네, 추가 지분을 부담부증여로 취득하셔도 토지거래허가와 실거주의무가 새로 부과되는 것이 일반적입니다.
- 현재 전세계약이 ’27.7까지라면, (1) 강남구청과 사전 협의로 “계약 종료 즉시 입주” 조건부 허가가 가능한지 확인하시고, 불가 시 (2) 증여·이전 시점을 임대차 종료 직전으로 미루거나 (3) 조기퇴거 합의를 통해 공실 확보 후 진행하는 방법이 안전합니다.
- 동시에 세무(양도세/증여세/취득세) 영향이 크니 금액·보유현황을 넣어 시뮬레이션 후 결정하시길 권합니다.