참조만 부탁드립니다.
요약
- 멸실 후 재건축 조합원입주권의 증여세 평가는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 시가가 원칙입니다.
- 같은 조합 내 최근 실거래가를 유사재산의 매매사례가액으로 삼아 신고하는 방식은 가능합니다. 다만 타입(84+39 ↔ 84+59)의 차이를 객관적으로 조정했다는 근거가 필요합니다.
- 단순히 “조합원 분양가 차액(1.2억)을 더하는” 방식은 논리는 있으나, 시장가격(프리미엄) 차이를 정확히 대변하지 못할 수 있어 보완자료를 권합니다. 가장 안전한 대안은 감정평가(2곳)입니다.
1) 평가기준과 방법
- 적용 원칙: 상증세법상 시가(해당/유사 재산의 매매사례가액, 감정가액 등). 증여일 전후의 합리적인 기간 내의 정상거래가 대상.
- 멸실 후에는 종전 토지·건물의 기준시가(보충적 평가)로 가지 않습니다. 기준시가 방식은 이 권리에 직접 적용되는 규정이 사실상 없고, 시가 산정이 곤란할 때 보완적으로 감정가 등으로 갑니다.
- 따라서 질문하신 방식은 “유사재산의 매매사례가액에 의한 시가 평가”에 해당합니다.
2) 제시하신 산식의 타당성(최근 84+39 실거래가 + 1.2억)
- 장점: 같은 조합·같은 1+1 구조 내 타입 차이를 조합원 분양가표로 객관화했다는 점에서 합리적 출발점.
- 유의점:
- 시장은 분양가 차이를 1:1로 반영하지 않을 수 있습니다(수요차, 임대수익성, 전용/공급면적 구성이 다름).
- 비교대상과 귀권리의 잔여분담금, 납부·승계 조건(이주비/중도금), 동·호수·층·조망, 추가부담 예정액, 옵션·부가비용, 지정권 여부 등이 다르면 추가 조정이 필요합니다.
- 실거래가가 “프리미엄+승계분담금” 기준인지, 순수 거래대금 기준인지 확인 필요합니다.
3) 실무적으로 권장하는 신고 방법
- 기본 계산식 예시
신고가액 ≈
최근 84+39 실거래가
+ (84+59 vs 84+39의 조합원 분양가 차액 1.2억)
+ (귀 권리의 잔여분담금 − 비교대상 잔여분담금)
± 층/향/조망·동호 차이, 옵션·대출승계 조건 차이 등에 대한 합리적 조정
- 입증자료 첨부
- 최근 실거래가 자료(계약서 사본 또는 공개시스템 출력), 거래조건 설명
- 관리처분계획서/분양가표, 권리가액 산정서, 추가분담금 내역·납부현황
- 비교조정 근거표(어떤 항목을 얼마만큼 가감했는지)
- 더 안전한 선택지(분쟁 리스크 최소화)
- 감정평가법인 2곳의 감정가액을 받아 그 평균으로 신고(시가로 인정되는 강한 증거).
- 혹은 유사거래가+조정 방식을 쓰되, 추가로 감정평가 1곳 의견서를 보완자료로 첨부.
4) 리스크 관리
- 세무서가 유사성/조정의 합리성을 문제 삼으면 보정요구 또는 경정될 수 있습니다.
- 과소신고 시 가산세(과소신고세액가산세, 납부불성실가산세) 부담이 발생할 수 있으므로, 애매하면 보수적(다소 높게) 평가하거나 감정평가로 확정성을 높이세요.
5) 다음 확인사항(정확한 신고가 산정에 필요)
- 귀 권리와 최근거래의
- 잔여분담금(예정 포함) 및 납부·승계 조건
- 동·호·층, 향·조망, 주차·커뮤니티 등 물리적 차이
- 이주비·중도금 대출 승계액 및 이자 부담
- 거래대금이 순수 프리미엄인지, 분담금 포함/제외 기준
이 정보를 주시면, 위 산식으로 구체 금액 산정과 조정표 초안을 도와드리겠습니다.
결론
- 네, 같은 조합의 최근 실거래가를 기초로 하고 59↔39 타입 차이를 객관 근거(분양가표 등)로 보정하여 시가로 신고하는 것은 가능하며 실무에서도 통용됩니다. 다만 시장프리미엄이 분양가 차액과 꼭 일치하지 않으므로, 잔여분담금·조건 차이까지 반영한 비교조정표를 준비하거나, 확실성을 원하면 감정평가(2곳)를 받아 신고하시길 권합니다.