참조만 부탁드립니다.
핵심만 답변드립니다.
1) 양평 현지 세무사·법무사를 꼭 써야 하나요?
- 의무는 없습니다. 전국 어디 세무사·법무사나 진행 가능합니다.
- 다만 법무사는 현지 등기소·지자체 실무에 익숙한 양평 지역 사무소가 상대적으로 수월할 때가 있습니다(건축물대장, 현장 특이사항 등). 세무사는 지역 상관없이 “부동산 양도·증여” 경험 많은 곳을 고르세요.
2) 집을 ‘지은’ 경우도 세무사가 도와주나요?
- 예. 세무사가 다음을 검토·계산해 줍니다.
- 매매 vs 증여 중 어떤 방식이 유리한지(양도세·증여세·취득세 총액 비교)
- 자체 신축 건물의 취득가액(공사비, 설계·인허가비, 부대비용 등 증빙 정리)
- 가족 간 거래 시 저가·고가 거래에 따른 증여세 이슈
- 1세대 1주택/주택 수 판단, 향후 양도 시 이월과세(5년 내 재양도) 등
진행 전 꼭 확인할 사항(간단 체크리스트)
- 은행 조건: “건물만 명의이전(토지는 종전 명의), 수증자(혹은 매수인)가 별도 세대”로 처분조건 충족 인정되는지 서면 확인.
- 방식 선택:
- 증여: 양도세는 없지만 수증자 취득세가 중과(통상 12% 수준)되고, 부모가 받는 증여는 10년 합산 5천만원 공제 초과분에 증여세 발생.
- 매매: 본인 양도세 과세(보유기간 짧으면 중과 가능). 가족 간 저가매매 시 차액이 증여로 보정될 수 있으니 시가 입증(감정평가 등) 검토.
- 시가 산정: 인근 실거래가가 드문 시골 주택은 감정평가로 시가를 확보하면 분쟁·세무 리스크를 줄일 수 있습니다.
- 토지/건물 분리 소유: 건물만 이전하면 토지 사용권을 어떻게 할지 정해야 합니다. 지상권 설정 또는 장기 임대차계약 등 법적 사용권을 마련해 두는 것이 안전합니다.
- 신고·기한: 취득세 60일 이내, 증여세는 증여월 말일부터 3개월 이내. 재산세 과세기준일(6/1)도 유의.
- 명의신탁 금지: 실질 이전(대가 지급·증여세 납부, 세금·재산세 납세자 변경 등)이 아닌 형식적 이전은 위법 소지.
권장 절차(간단)
1) 세무사와 사전 상담: 매매/증여 시 총세액 시뮬레이션, 시가 산정 방식 결정, 필요서류 안내.
2) 은행에 서면 확인: 위 방식으로 처분조건 충족 인정 여부 확정.
3) 법무사 진행: 계약서(매매·증여), 등기, 취득세 신고/납부, 필요 시 지상권·임대차 설정.
4) 사후 신고·정리: 증여세(해당 시), 재산세 납세자 변경, 세대분리 여부 점검.
전문가 찾기 팁
- 세무사: “부동산 양도·증여, 가족 간 거래, 자체 신축 취득가액 산정” 경험 여부를 먼저 확인. 대한세무사협회 검색 또는 전화 상담으로 최근 유사사례 문의.
- 법무사: 양평 인근 사무소가 실무상 편할 수 있습니다. “건물만 소유권이전, 지상권·임차권 설정” 경험 여부 확인.
필요하시면 상황(보유기간, 공사비 규모, 부모님 보유주택 수, 은행 조건 상세)을 알려 주시면 매매/증여 간 대략적인 세액 비교 포인트를 더 구체화해 드리겠습니다.