오피스텔 일반임대사업자 폐업하지 않고 부가세 환급분 납부하는 방법

Question

고경현 · Answer

안녕하세요. 별하세무회계 고경현 세무사입니다.
오피스텔 투자 후 세입자의 전입신고 문제로 고민이 많으시군요. 일반임대사업자를 유지하면서 주거용으로 사용하는 경우의 세무 처리 방법에 대해 세무사의 시선으로 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.
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핵심 결론
1.	자진 납부 가능 여부: 네, 가능합니다. 이를 세법상 **'면세전용'**이라고 하며, 환급받았던 부가세를 다시 납부하면 됩니다.
2.	사업자 유지: 일반임대사업자 등록 상태를 유지하면서 부가세만 반납하는 것이 가능하므로 대출 조건 유지에도 문제가 없습니다.
3.	향후 신고: 부가세를 반납한 이후(주거용 전환 이후)에는 부가가치세 신고 시 **'면세 매출'**로 신고하거나, 실적이 없다면 **'무실적 신고'**를 진행하시면 됩니다.
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상세 세법 근거 및 절차
1. 면세전용이란?
오피스텔을 '업무용'으로 임대하겠다고 하여 부가세를 환급받았으나, 실제로는 '주거용(면세)'으로 사용하게 되면 세법에서는 이를 **자신에게 공급한 것(간주공급)**으로 보아 환급금을 다시 회수합니다.
2. 부가세 자진납부 절차
별도의 사업자 폐업 없이 다음의 절차를 밟으시면 됩니다.
•	신고 시기: 세입자가 전입신고를 하거나 실제 주거용으로 임대를 시작한 날이 속하는 분기의 **부가세 확정 신고 기간(1월 또는 7월)**에 신고합니다.
•	계산 방법: 처음 환급받은 금액 전액을 내는 것은 아닙니다. 경과된 기간(보유 기간)에 따라 매 반기당 5%씩 감액된 금액을 납부하게 됩니다.
계산식: $납부세액 = 취득가액 	imes 부가세율(10\%) 	imes (1 - 5\% 	imes 	ext{경과된 과세기간의 수})$
•	방법: 홈택스 직접 신고 또는 세무대리인을 통해 '면세전용'에 따른 부가세 과세표준 명세서를 작성하여 제출합니다.
3. 이후 부가세 신고 방법
부가세를 납부하고 나면 해당 오피스텔은 사실상 '주거용' 건물이 됩니다.
•	주택 임대소득은 부가세 면세 대상입니다. 따라서 1월과 7월 부가세 신고 시에는 매출 세금계산서 발행 의무가 없으므로 무실적으로 신고하시거나, 면세 수입금액으로 신고하시면 됩니다.
•	다만, 2월에 진행하는 **'사업장 현황신고'**를 통해 월세 수입 등을 신고하셔야 합니다.
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절세 팁 및 주의사항
•	대출 관련: 은행에 따라 '사업자 유지'뿐만 아니라 '실제 사업 용도 활용'을 조건으로 거는 경우가 간혹 있습니다. 부가세를 반납하더라도 사업자 번호는 살아있으므로 서류상 문제는 없으나, 은행 담당자에게 사전에 가볍게 확인해 보시는 것을 권장합니다.
•	소득세 합산: 부가세는 정리되더라도 월세 수입에 대한 종합소득세 의무는 남습니다. 다른 소득과 합산되어 세율이 높아질 수 있으니 관리 파트너가 필요합니다.
•	주택 수 포함: 전입신고가 완료되어 주거용으로 확정되면, 양도소득세나 종부세 계산 시 주택 수에 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.

신경석 · Answer

과세사업에서 면세사업인 주거용임대로 전환한다면 이전에 환급받았던 매입세액을 경과기간 만큼 제하고 납부하면 됩니다
원칙으론 과세사업을 폐업하고 면세사업자를 등록해야 하나 폐업이 힘들다면 이후 부가세 신고시 면세수입금액에 임대료수입을 적어 신고하면 됩니다

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오피스텔 일반임대사업자 폐업하지 않고 부가세 환급분 납부하는 방법