일시적1가구2주택 적용 여부

요약부터 말씀드리면, 질문하신 이해에는 중요한 빠짐이 있습니다. C(서울) → D(서울)로 이어지는 “일시적 1가구 2주택” 비과세를 적용해 C를 양도세 비과세로 처리하려면, 단순히 3년 내 C를 파는 것만으로는 부족하고 “신규주택(D)으로의 전입(실거주)” 요건을 충족해야 합니다. C와 D 모두 거주 이력이 없다고 하셨으므로, 현행(2024년 기준) 규정에照해 그대로라면 C 매도 시 일시적 1가구 2주택 비과세 적용이 어렵습니다.

핵심 요건 정리(현행 2024년 기준, 조정대상지역 관련):
- 일시적 1가구 2주택 비과세(종전주택 양도 비과세)는 “종전주택”을 파는 시점에 적용되는 특례입니다.
- 조정대상지역이 관련된 경우 통상 요구되는 것
1) 신규주택 취득 시점에 1주택자였을 것
2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
3) 신규주택으로 3년 이내 전입(실거주)할 것
- 위 특례는 종전주택에 대한 “2년 거주 요건”을 별도로 요구하지 않는 대신, “신규주택 전입 의무”가 핵심입니다.

질문하신 일정에 적용
- C(2024-09-30 취득) → D(2025-12 취득, 2025-09 계약) 체인에서
- 1) D를 취득할 때 1주택자(C만 보유)였는지: B를 2025-08에 처분하신다 하였으니 충족 가능
- 2) D 취득 후 3년 내 C 처분: 계획상 2028-12까지 매도 예정이므로 가능
- 3) D로의 전입(실거주) 요건: “D에 거주 이력 없음”이라고 하셨으므로 미충족
=> 따라서, 현재 계획대로라면 C를 일시적 1가구 2주택 특례로 비과세 처리할 수 없습니다.

자주 혼동되는 부분 정리
- “조정지역 발표 전 계약분은 규제 비적용” 경과규정은 주로 해당 지역 지정·해제 시점에 따른 적용기준(예: 거주요건 적용 여부 판단 기준시점, 기한 완화 등)에 관한 것입니다. 다만 이것이 “신규주택 전입 의무 자체”를 면제해 주지는 않습니다.
- 12억 한도 비과세는 1세대1주택 비과세의 기본틀(양도가액 12억 이하 전액, 초과 시 초과분 과세)에 관한 것이고, 일시적 2주택 특례는 “종전주택”을 1주택으로 보아 그 기본틀을 적용할 수 있게 해 주는 장치입니다. 특례 요건(특히 전입)을 못 채우면 기본틀 자체를 적용 못 합니다.

대안/주의 사항
- C를 비과세로 매도하고 싶다면
- 방법 A: D로 실제 전입(주민등록 이전 및 현실적 거주) 후 D 취득일로부터 3년 내 C 매도
- 방법 B: 일시적 2주택 특례를 쓰지 않고 C 단독 1주택 비과세를 목표로 한다면, C에 2년 이상 실제 거주 후 매도
- B(고양 B)를 2025-08에 매도하실 때도, C로 전입 계획이 없다면 일시적 2주택 비과세 요건(신규주택 전입 의무)을 충족하지 못해 비과세가 불가할 수 있습니다. 해당 양도세 부담도 별도로 검토가 필요합니다.
- 2025년 10월 규제 변경(조정지역 지정 등)에 대해서는 제 지식 cutoff(2024-10) 이후 사안이라 확인이 불가합니다. 다만 경과규정이 있더라도 위에서 말씀드린 “신규주택 전입 의무”를 면제하는 것은 보통 아닙니다. 반드시 최신 시행령·해석 사례를 확인하세요.

권장 액션
- 귀하의 목표(어느 주택에서 실거주·비과세를 받을지)에 맞춰 실제 전입 계획을 조정하시고, 전입일과 매도일 기한을 역산해 일정 관리하세요.
- 각 주택의 취득·양도일, 계약일·잔금일, 주민등록 전입일, 실제 거주 증빙을 체계적으로 보관하세요.
- 세법은 잦은 개정과 경과규정이 많습니다. 최종 의사결정 전 국세청 홈택스 상담센터나 세무사에게 현재 규정(특히 2025년 이후 변경분)으로 재확인하시길 권합니다.

결론
- “D 취득 후 3년 내 C를 팔면, C는 2년 거주 없이 비과세”라는 현재 이해는, “신규주택(D) 전입 의무”를 충족하지 않는 한 성립하지 않습니다. C와 D 모두에 거주 이력이 없다고 하신 전제에서는 C 매도 비과세 적용이 어려운 것으로 판단됩니다.