참조만 부탁드립니다.
요약 먼저
- 양도소득세(국세): 사실혼은 세법상 ‘배우자’가 아니므로, 일반적으로 A의 주택은 B의 1세대1주택 판정에 합산되지 않습니다. 즉 B가 자기 명의 1주택만 보유했고 요건(보유·거주 등)을 충족하면 비과세 가능성이 큽니다.
- 취득세(지방세): 취득세는 ‘세대’ 단위로 주택 수를 보며, 사실혼 배우자도 세대 판정에 포함해 보는 것이 원칙입니다. 따라서 A와 같은 세대(동일 주소, 생계공동)라면 A의 주택까지 합산되어 2주택 또는 3주택 세대로 보아 중과 대상이 될 수 있습니다.
질문 상황별 정리
1) B가 기존 아파트를 ‘먼저 매도’한 뒤 새 아파트를 취득하는 경우
- B 기존 아파트 양도세:
- 사실혼은 배우자로 보지 않으므로, B가 1주택자 요건(보유 2년, 조정대상지역 취득분이면 보유 2년+거주 2년 등)을 충족하면 1세대1주택 비과세 검토가 가능합니다. 7년 보유라면 요건 충족 가능성이 높습니다(다만 정확한 취득시기·지역·거주 여부 확인 필요).
- 새 아파트 취득세:
- 취득 시점에 세대(A+B)가 이미 A의 주택 1채를 보유 → 세대 기준 ‘2주택’이 됩니다.
- 원칙: 2주택 취득 중과세율(취득세 8%) 적용.
- 예외(일시적 2주택): 세대가 기존 1주택 상태에서 이사 목적으로 새 주택을 먼저 취득하고, 취득일로부터 2년 내 ‘종전주택(세대가 보유한 기존 주택)’을 처분하면 일반세율(1~3%) 적용 가능. 이 경우 처분해야 하는 종전주택은 A의 주택이 됩니다. 기한 내 미처분 시 중과세(및 가산세) 추징.
2) B가 기존 아파트를 ‘매도하기 전에’ 새 아파트를 먼저 취득하는 경우
- 취득 시점에 세대가 이미 A 1채 + B 1채 = 2주택 보유 → 새 집 취득은 ‘3주택’에 해당하여 취득세 12% 중과가 일반적입니다.
- 이후 B가 자기 집을 팔아도 그때의 취득세 중과는 소급 경감되지 않습니다.
- B의 기존 아파트 양도세는 별개로 1세대1주택 비과세 가능성은 있으나(요건 충족 시), 취득세 중과에는 영향이 없습니다.
참고·유의사항
- 지역 규제: 취득세 중과율(2주택 8%, 3주택 이상 12%)은 대체로 지역과 무관하게 적용됩니다. 다만 조정대상지역 주택의 양도세 비과세는 2년 거주 요건 등이 추가될 수 있습니다.
- 세대 판정: 주민등록상 ‘동거인’이라도 사실혼으로 공동 자녀가 있고 생계를 같이 하면 지방세(취득세)에서는 같은 세대로 보아 합산하는 것이 일반적입니다. 반면 국세(양도세)에서는 사실혼은 배우자에 포함하지 않는 것이 원칙이라 각자 별도 1세대로 판단하는 경우가 많습니다.
- 분양권·입주권·조합원입주권, 주택 수에 포함되는 오피스텔 등 보유 여부가 있으면 주택 수 산정이 달라질 수 있습니다.
- 일시적 2주택 적용을 받으려면 세대가 보유한 ‘종전 1주택’을 기한 내 처분해야 하며, 이를 어기면 추징됩니다.
실무 팁
- 취득세 중과를 피하려면 순서가 중요합니다. 세대 기준으로 기존 주택 수를 1채(또는 0채)로 만든 뒤 새 주택을 취득해야 일반세율 적용 여지가 생깁니다. 즉,
1) B가 자기 집을 판 뒤,
2) 새 집을 취득하고,
3) 2년 내 A의 집을 처분(일시적 2주택 활용)하거나, 애초에 A의 집을 먼저 처분해 세대를 무주택/1주택으로 만든 뒤 B가 취득하는 방안도 고려.
- 케이스별로 적용이 달라질 수 있으니, 매수 전
- 양도세: 관할 세무서(국세청 126) 또는 세무사,
- 취득세: 관할 시·군·구청 세무과
에 현재 세대구성(동거인 표기, 자녀 포함), 각자 보유 부동산 현황을 가지고 사전 확인을 꼭 받으세요.
필요하시면 현재 주택 취득·보유 시점(취득일, 지역), 거주기간, 분양권/입주권 보유 여부를 알려주시면 보다 정확히 판정 도와드리겠습니다.