세무 Q&A
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Q.
공동명의 명의이전
현재 아파트가 2인공동명의입니다.
지분율은 5대5이며 그중 지분 5에 관한부분을 부모님에게 양도나 증여를 하고싶습니다.
그럴경우 공동명의 상대방의 동의가 필요한가요?
또 증여와 양도 중 어떤것이 절세에 도움이 되는지 알고싶습니다
강*현 님
조회 : 523건
답변 : 6건
26.02.24
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.24
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
1> 동의 필요없습니다. 50% 지분에 대한 명의변경만 하시면 되기 때문에 상대방 50% 지분소유자의 동의는 필요 없습니다.
2> 50%지분에 해당하는 시세에 대한 매매대금을 지급받으실 수 있다면 양도로 신고를 하시면 되고, 매매대금을 지급할 수 없는 경우라면 증여로 신고를 하시면 됩니다.
3> 요즘은 조정대상지역에 있는 아파트인지, 공시가격은 3억원 초과인지 따라서 취득세 금액이 달라질 수 있어서 증여와 양도 중 어느쪽이 유리한지는 시뮬레이션을 통해서 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
4> 매매대금을 지급할 수 없는 경우라면 취득세가 부담이 되더라도 증여를 하시는 것이 좋습니다.
5> 토지거래허가구역의 경우에는 실입주도 고려해 보셔야 하기 때문에 세무전문가의 상담을 해 보시는 것을 권해 드립니다.
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이정중 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.25
안녕하세요 이로세무회계 이정중 세무사입니다.
1. 본인 지분을 부모님께 이전하는 경우 공동명의 상대방의 동의는 필요하지 않습니다.
2. 증여와 양도 중 어떤 것이 절세에 도움이 되는지에 대해서는 질문의 정보만으로는 답을 드리기가 힘듭니다.
증여를 할 경우 부모님께서 부담하실 증여세 및 취득세
양도를 할 경우 질문자분이 부담하실 양도세 및 부모님 취득세
위 세액을 계산하여 비교를 해야 하는데 해당 세액은 단순히 현재의 시가나 지분가액 및 취득가액 뿐 아니라 보유기간, 1주택 여부 및 조정대상지역 여부 등 고려되는 사항이 많기에 구체적인 세액 계산이나 방법은 실제 자료를 근거로 별도로 상담을 받아보시길 바랍니다.
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이호민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.25
안녕하세요 평촌세무회계사무소 이호민세무사입니다.
- 본인 지분에 대하여 양도나 증여는 별도 특약이 존재하지 않는다면 원칙적으로 동의가 필요하지 않습니다.
- 증여는 해당 지분 가액 전체 중 증여재산공제분 5천만원(10년 합산) 을제외 한 부분에 대하여 증여세가 발생하며,
채무승계가 있다면 해당 부분도 따로 고려되어야 합니다.
- 양도의 경우에는 양도가액과 취득가액의 차액에 대하여만 양도세가 발생합니다.
- 해당 지분에 대한 가액산정 및 1세대 1주택 비과세 요건 등에 따라 어떤 방식이 더 절세에 도움이 될지는 달라지므로 구체적인 계산을 통해서 확인해보시는 것이 좋을 듯 합니다.
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이승택 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.25
안녕하세요, 공인회계사이승택세무컨설팅 이승택 회계사입니다.
민법상 각 공동소유자는 자신의 소유지분을 자유롭게 처분할 수 있으므로, 별도의 특약이 없는 한 본인지분 처분시 다른 공동소유자의 동의가 필요하지 않습니다.
증여나 양도 중 어느 방법이 세부담이 적을지는 상황에 따라 다르므로 더 구체적인 정보가 필요합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.25
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
민법상 공유물 지분은 다른 공유자의 동의 없이도 자유롭게 처분이 가능하므로 부모님께 본인 지분을 이전할 때 상대방의 승낙을 받을 필요는 없습니다.
증여는 시가 전체를 기준으로 5천만원 공제 후 세액을 산출하지만 양도는 양도차익에 대해서만 과세하므로 취득가액과 현재 시세의 차이가 적다면 양도가 유리할 수 있습니다.
다만 부모와 자녀 간 양도는 원칙적으로 증여로 추정되므로 실제 매매대금을 지급한 금융 증빙이 명확해야 하며 부모님의 취득세 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정하셔야 합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.19
양도나 증여모두 자금과 세금이 고려되어야 합니다
가까운 세무사에 의뢰해서 알아보고 진행하시길 권유드립니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 본인 지분(50%)을 부모님께 증여·양도하는 데에, 다른 공동소유자(나머지 50%)의 동의는 원칙적으로 필요 없습니다.
- 절세는 상황에 따라 달라집니다. 주택 증여는 취득세 12%가 적용되어 비용이 크게 나오는 경우가 많아, 매매가 유리한 사례가 많습니다. 다만 본인 양도소득세(비과세 가능 여부), 부모님의 기존 주택 수에 따른 취득세율 등을 함께 비교해야 합니다.
1) 공동명의 상대방 동의 필요 여부
- 민법상 각 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분(매도, 증여, 담보제공 등)할 수 있으므로, 다른 공유자의 동의 없이도 본인 지분 이전이 가능합니다.
- 예외/주의:
- 담보대출·근저당 등 권리가 설정돼 있으면 금융기관 동의나 말소/변경 절차가 필요할 수 있습니다.
- 분양권/입주권 등은 별도 전매제한 규정이 있는지 확인해야 합니다(완공된 아파트 소유권이라면 통상 해당 없음).
- 등기실무상으로도 다른 공유자 동의서류는 요구되지 않지만, 등기상 이해관계 권리가 있으면 관련 서류가 추가될 수 있습니다.
2) 증여 vs 양도(매매) 중 절세 포인트 비교
증여
- 증여세: 부모님이 수증자입니다. 직계존속 간 증여 기본공제는 수증자 1인당 5천만원(10년 합산)입니다. 두 분께 나누어 증여하면 공제를 2번 활용 가능합니다.
- 취득세: 주택을 증여로 취득하면 원칙적으로 증여분 지분가액에 취득세 12%(부가세목 포함 추가 부담)가 적용됩니다. 이 부분이 크게 나옵니다.
- 양도소득세: 증여는 양도가 아니므로 증여자에게 양도세는 없습니다. 다만 부담부증여(채무 승계분)라면 채무 상당액은 양도로 보아 양도세 과세가 될 수 있습니다.
- 시가 과세: 시가보다 현저히 낮은 가액으로 계약하면 저가증여로 보아 추가 증여세가 부과될 수 있습니다.
양도(매매)
- 취득세(부모님): 일반 매매 취득세율이 적용됩니다. 부모님의 기존 주택 수·조정대상지역 여부에 따라
- 1주택 세대: 주택가액 구간별 1~3%
- 2주택(조정대상지역 등): 8%
- 3주택 이상: 12%
로 달라집니다. 즉 부모님이 다주택자가 아니라면 증여(12%)보다 낮을 가능성이 큽니다.
- 양도소득세(본인): 보유/거주 요건을 충족한 1세대 1주택(지분 포함)이라면 비과세가 가능해 양도세가 없을 수 있습니다. 비과세가 안 되면 보유기간·양도차익에 따라 과세됩니다.
- 특수관계자 거래 유의: 부모님과의 거래는 반드시 시가(감정평가 등 객관적 자료 권장)로 해야 하며, 시가와 큰 차이가 나면 그 차액이 증여로 간주될 수 있습니다.
어느 쪽이 유리한가(일반적 경향)
- 본인이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고, 부모님이 다주택자가 아니라면 “매매”가 총세부담이 더 낮은 경우가 많습니다.
- 반대로 본인에게 큰 양도세가 예상되고(비과세 미충족), 부모님이 어차피 12% 취득세 구간(예: 이미 3주택 이상)이라면 증여가 유리할 수도 있습니다.
- 증여 시에는 부모님 두 분께 분할 증여해(예: 각 25%씩) 수증자별 기본공제(각 5천만원)를 이중으로 활용하는 방법을 검토해볼 만합니다. 다만 취득세 12%는 지분을 나눠도 총액 기준으로 부담은 거의 동일합니다.
절차·기한 간단 체크리스트
- 등기: 매매계약서 또는 증여계약서, 인감증명서, 가족관계증명 등 준비 → 지분이전등기 신청.
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내 납부(증여·매매 모두 해당).
- 양도소득세 예정신고: 매매라면 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내.
- 증여세 신고: 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내(수증자 신고).
정밀 비교를 위해 필요한 정보
- 아파트 시가(전체와 본인 지분가액), 보유·거주 기간, 본인과 부모님 각각의 현재 주택 수/조정대상지역 여부, 대출·근저당 존재 여부, 증여 시 부모님 한 분/두 분 중 누구에게 이전할지.
이 정보를 주시면 증여 vs 매매의 예상 세액(취득세/증여세/양도세)을 간단 시뮬레이션해 드리겠습니다.
참고: 본 답변은 일반적인 법·세무 원칙을 요약한 것으로, 실제 적용은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 결정 전 관할 등기과·지자체 세무과 또는 세무전문가와 구체 금액으로 확인하시길 권합니다.
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