세무 Q&A

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  • Q.

    23년 서울 빌라 2개 취득 25년,26년 매도시 양도세는?

    안녕하세요?
    23년 10월에 서울 a빌라 , 23년 11월에 서울 b빌라를 취득했습니다.
    그리고 25년 12월에 b빌라 매도를 해서 2주택자 상태에서 매도해서 양도세 나오는건 알고있습니다.
    26년 2월에 a빌라를 매도 예정인데 2년보유로 양도세 비과세로 알고있는데
    0원이 맞는거죠?
    이*재 님
     조회 : 498건 답변 : 5건 26.02.25
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    박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.25

    안녕하세요. 박철원세무사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

    1년 이내에 2주택을 보유하신 경우에는 먼저 양도하시는 주택에 대해서는 일반세율로 양도소득세신고를 하셨을 것으로 보입니다.

    두주택 중 한주택을 양도하고 1세대 1주택인 경우에는 비조정대상지역에서 취득한 경우 2년이상 보유 후 양도시 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

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    이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.25

    안녕하세요 이용천 세무사입니다.

    취득시 조정대상지역이 아니라면 현행법상 거주 없이 2년 보유만 하시면 양도소득세 비과세입니다.

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    권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.25

    안녕하세요.

    세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

    b빌라를 먼저 양도하여 일주택자가 된 상태에서 a빌라를 이년 이상 보유하고 매도하면 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받습니다.

    취득 당시 에이빌라 소재지가 비조정대상지역이었다면 거주 요건 없이 이년 보유 요건만으로 양도소득세 0원이 가능합니다.

    양도 시점에 다른 주택이나 분양권 및 입주권이 없는 일세대 일주택자 신분을 유지해야 비과세 요건을 온전히 충족하게 됩니다.

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    김현준 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.25

    안녕하세요. 다한세무회계 김현준 세무사 입니다.

    1주택이 된 상태에서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 a빌라를 양도하는 경우
    비과세를 적용받으실 수 있습니다.

    a빌라 취득당시 조정대상지역에 해당 되었다면 보유기간 2년 이상, 거주기간 2년 이상 요건을 충족하셔야 하며,
    비조정대상지역에 해당 되었다면 보유기간 2년 이상 요건만 충족하시면 1세대1주택 비과세를 적용받으실 수 있습니다.

    답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

    감사합니다.

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.03.20

    조정대상지역일 경우 2년거주요건이 필요하며 양도가액 12억 초과분에 대해서는 양도세가 부과됩니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

결론부터 말씀드리면, 26년 2월 A빌라 양도 시 “2년 보유만”으로 자동 비과세(0원)는 아닙니다. 다음 요건을 모두 충족해야 1세대 1주택 비과세(=세액 0원)가 가능합니다.

- 양도일 현재 귀 세대가 해당 주택 1채만 보유
- 보유기간 2년 이상
- 취득 당시 조정대상지역(서울 대부분)이라면 실제 거주 2년 이상 요건 충족
- 양도가액 12억원 이하(12억 초과분은 비과세가 일부만 적용되어 과세됩니다)
- 분양권·입주권 등 주택 수에 포함되는 권리 보유 없음(있으면 1주택 아님으로 보아 비과세 불가)

따라서,
- 2025.12에 B빌라를 먼저 매도해 1주택자가 된 상태에서,
- A빌라를 최소 2년 보유했고(2023.10 → 2026.02 충족),
- A빌라에 실제로 2년 이상 거주했고,
- A빌라 양도가액이 12억원 이하면,

양도세가 0원이 맞습니다. 위 요건 중 하나라도 못 채우면 전액 비과세가 아닐 수 있습니다.

추가로 유의할 점
- 2025.12 B빌라 매도는 2주택 상태 양도로 과세됩니다. 다만 다주택 중과(추가세율) 적용 여부는 당시 정책에 따라 달라질 수 있어, 매도 직전에 최신 규정을 확인하세요.
- 거주요건은 전입신고, 관리비·공과금 납부내역 등으로 입증합니다.
- 세대 기준(배우자·미성년 자녀 포함)으로 주택·분양권 보유 여부를 봅니다.

원하시면 A빌라의 실제 거주기간, 예정 양도가액(12억원 초과 여부), 세대 내 다른 주택·분양권 보유 여부를 알려주시면 비과세 가능 여부를 더 정확히 짚어드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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