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  • Q.

    분양권 상태 혼인신고

    저(A)와 남편(B)은 현재 사실혼관계로 26년 9월경 아이가 태어나 곧 혼인신고를 하려고 합니다. 그러나 한 가지 고민이 되어 상담을 드립니다

    작년 25년6월경 양주시 아파트 분양권을 A,B각각 받았고 계약금을 납부하고 현재는 단체대출로 중도금을 지급하는 중입니다. 전매제한은 없습니다. 그러나 A는 분양권을 양도하려고 부동산에 내놓으려합니다.

    질문1) 혼인신고 후 A가 아파트 분양권을 양도할 때 혼인신고를 한 후 양도를 하면 불이익이 있는 부분이 있을까요? 예를 들어 세금문제 등 입니다.

    질문2) B가 가지고 있는 분양권은 28년4월에 잔금를 치르게되는데 혼인신고 후에 분양권이 주택으로 잡히거나 혼인신고만으로 불이익이 있나요?
    최* 님
     조회 : 464건 답변 : 3건 26.02.28
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    박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.28

    안녕하세요. 박철원세무사입니다.

    1> 2021년 1월 1일 이후에 혼인신고전에 취득한 분양권을 혼인신고 이후에 준공 후 2년이상 보유요건이나 거주요건을 충족한 경우 10년이내에 두 주택 먼저 양도하는 주택에 대해서 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

    2> 분양권에 대해서 프리미엄이 없다면 납부하실 양도소득세는 없으나, 양도차익이 250만원을 넘는 경우에는 양도소득세율을 단일세율로 77%나 66%로 납부를 하셔야 하기 때문에 이런 경우에는 잔금을 지급 후 2년 이후에 비과세 요건을 충족 후 양도하시는 것을 추천 드립니다.

    3> 혼인신고 전에 예비신랑과 예비신부가 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 대해서는 주택으로 간주해 주기 때문에 혼인신고 여부와 상관 없이 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.03.01

    안녕하세요.
    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    질문 1) 혼인신고 후 A의 분양권 양도 시 불이익이 있나요?
    "단순 양도세 측면에서는 혼인신고 전후 차이가 거의 없으나, '양도세 비과세'를 노리는 상황이라면 순서가 중요할 수 있습니다."
    양도소득세율: 분양권 양도세율은 보유 기간에 따라 결정됩니다
    (1년 미만 70%, 1년 이상 60%, 지방세 별도). 이는 인별 과세이므로 혼인 여부와 상관없이 A의 보유 기간에 따라 세율이 정해집니다.

    1세대 2분양권 상태: 혼인신고를 하면 A와 B는 '1세대'가 됩니다. 만약 두 분 중 한 분이라도 다른 주택이 없고 분양권만 있다면 큰 문제가 없으나, 혹시라도 기존에 보유한 주택이 있어 비과세를 받아야 하는 상황이라면 '1세대 2주택(또는 분양권)' 상태가 되어 비과세 요건이 복잡해질 수 있습니다.

    조언: 단순히 분양권을 프리미엄을 받고 파는 것이 목적이라면 혼인신고 후에 팔아도 세금 자체가 늘어나지는 않습니다.
    다만, 양도소득세 기본공제(연 250만 원)는 인별로 적용되므로 이 부분도 참고하십시오.

    질문 2) B의 분양권이 주택으로 잡히나요? 혼인신고의 불이익은?
    "분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지만(2021년 이후 취득분), 실제 주택이 되는 시점은 '잔금일'입니다.
    혼인으로 인한 일시적 2주택 특례를 활용하면 오히려 기회가 될 수 있습니다."
    분양권의 주택 수 포함: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 '주택 수'에 포함됩니다.
    따라서 혼인신고를 하면 B는 '1세대 2분양권' 세대의 구성원이 됩니다.
    혼인 합가 특례 (중요): 세법에는 '혼인으로 인해 1세대가 2주택(분양권 포함)이 된 경우'를 위한 배려가 있습니다.

    각각 주택(또는 분양권)을 가진 남녀가 혼인하여 2주택이 된 경우, 혼인신고일로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 줍니다(요건 충족 시).
    B의 주택 완성 시기: 28년 4월 잔금을 치르면 그때부터 B의 분양권은 '주택'이 됩니다. 만약 그전에 A의 분양권을 처분한다면 B는 나중에 1주택자로서의 지위를 유지하기 수월해집니다.


    감사합니다

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    권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.03.03

    안녕하세요.

    세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

    혼인신고 후 분양권을 양도하더라도 인별 과세 원칙에 따라 양도세율은 보유 기간에 따라 결정되며 연간 250만원의 기본공제도 동일하게 적용됩니다.

    2021년 이후 취득한 분양권은 혼인 시 1세대 2분양권이 되지만 혼인 합가 특례로 5년 이내 먼저 파는 주택이나 분양권은 비과세 요건을 따질 수 있습니다.

    B님의 분양권은 2028년 잔금 시점에 주택으로 전환되나 혼인으로 인한 일시적 2주택 지위를 활용하면 추후 비과세 혜택을 받는 데 유리할 수 있습니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

질문1) 혼인신고 후 A가 분양권을 양도하더라도 세금 등의 불이익은 없습니다. 분양권 양도소득세는 세대 내 주택 또는 분양권 수와 무관하게 보유 기간(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)에 따른 단일 비례세율이 적용되므로 혼인으로 인해 세금 부담이 늘어나지 않습니다.

질문2) 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 세법상 주택 수에 포함되므로, 혼인신고 시 부부가 합산되어 '1세대 2주택(분양권)'이 됩니다. 이로 인한 불이익으로는 B가 2028년 잔금을 치를 때 무주택자 또는 1주택자 대상의 유리한 대출(디딤돌, 보금자리론 등)이 제한되거나 일반 대출 한도가 축소될 수 있으며, B가 소유권 이전 등기를 하는 시점까지 A가 분양권을 처분하지 않고 있다면 다주택자로 간주되어 B의 취득세가 중과될 수 있습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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