가족간 매매거래시 세금 및 차용관ㄹㆍ닌

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

남동생께서 만30세가 넘으셨고 무주택자인 경우 남동생께서 주택을 취득하시면 좋습니다.

부모님께서 2주택자 되는 나중에 일시적 1세대 2주택으로 먼저 취득하신 주택을 양도하지 않는 경우 두 주택 중 먼저 양도하시는 주택에 대해서는 양도소득세를 납부하셔야 합니다.

하지만 남동생께서는 1주택자이시기 때문에 2년이상 보유 또는 거주요건을 충족하신 경우 양도소득세를 언제라도 비과세 적용을 받아 양도하실 수 있습니다.

그리고 남동생께서 2년 이내에 결혼 예정인 경우에는 결혼증여재산공제를 적용 받아 최소한 1억원은 증여세 없이 받으실 수 있기 때문에 증여재산공제를 최대한 활용한 차용을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

세금 측면에서는 '남동생'에게 매도하는 것이 훨씬 유리할 가능성이 높습니다. 
부모님께 매도할 경우 발생하는 다주택자 규제와 취득세 부담 때문입니다.

1. 남동생에게 매도할 경우 (추천)
남동생분이 무주택자이므로 여러 세제 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.
취득세: 무주택자가 6억 원 이하 주택을 취득하므로 1.1%의 기본세율이 적용됩니다. (약 420~450만 원 예상)
향후 비과세: 남동생이 해당 주택에서 2년 이상 보유(및 실거주 요건 충족 시)하면 향후 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

자금 조달: 부모님께 2억 원을 차용하는 것은 앞서 설명드린 '무이자 증여 의제 한도(약 2.17억)' 내에 해당하여 이자 지급 없이도 증여세 리스크가 적습니다. 
(단, 차용증 작성 및 통장 기록은 필수입니다.)

2. 부모님께 매도할 경우 (비추천 사유)
부모님이 이미 지방에 주택을 소유하고 계시므로 '다주택자' 이슈가 발생합니다.
취득세 중과: 지방 주택이 공시가격 1억 원 이하인 경우 등 예외가 아니라면, 2주택 취득 시 취득세가 중과(1%~8% 사이 상황에 따라 다름)될 수 있어 남동생보다 세금 부담이 큽니다.
종부세 및 양도세: 부모님의 기존 주택과 합산되어 종합부동산세 부담이 늘어날 수 있고, 나중에 이 집을 팔 때도 다주택자로서 양도소득세가 중과되거나 비과세를 받지 못할 위험이 큽니다.

다만,  저가 양도에 따른 증여세 (부모/남동생 공통) 가족 간 거래 시 시세보다 너무 싸게 팔면 세무서에서 증여로 간주할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

감사합니다

강태훈 · Answer

자금 조달을 할 수 있는 쪽에게 매매하는 것이 좋습니다.

권혁우 · Answer

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

무주택자인 남동생에게 매도하는 것이 취득세 1.1퍼센트 적용과 향후 1세대 1주택 비과세 혜택 면에서 부모님보다 훨씬 유리합니다.

부모님께 매도 시 다주택자 규제로 인해 세금 부담이 가중될 수 있으므로 남동생 명의로 취득하고 차용증을 작성하시기 바랍니다.

부모님께 2억원을 빌리는 것은 무이자 증여 의제 한도인 약 2억1700만원 이내이므로 이체 내역 등 객관적인 증빙을 철저히 남기십시오.

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