자녀명의 부모님집 명의 이전 증여세

Question

한경수 · Answer

1. 부모님 두 분 모두 10년 내 직계비속으로부터 증여받은 일이 없다면 증여공제 5천만원을 받게 되어
과세표준 2.5억, 산출세액 4천만원이고,
신고세액공제 120만원을 차감한 후 부모님 한 분이 납부할 증여세는 3,880만원, 두 분 합계 7,760만원이며, 별도로 취득세도 납부하셔야 합니다.

2. 부모님이 취득자금이 있다면 부모님께 증여하기 보다 양도하는 안이 유리할 수도 있습니다.
이때 만약 본인이 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다면 양도소득세는 없습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 증여세 계산 (부모님 공동명의 시)
증여세는 받는 사람(수증자)을 기준으로 계산합니다. 부모님께 각각 3억 원씩 증여하는 것으로 간주됩니다.
증여재산공제: 자녀가 부모에게 증여할 때의 공제 한도는 성인 1인당 5,000만 원입니다. (10년 합산)
과세표준: 3억 원 - 5,000만 원 = 2억 5,000만 원
세율 및 세액: 1억 원 이하(10%): 1,000만 원
1억 원 초과 2억 5,000만 원 이하(20%): 3,000만 원 (누진공제 1,000만 원 적용 전)
산출세액: 약 4,000만 원 (지방소득세 별도)
신고세액공제: 기한 내 자진 신고 시 3% 공제 적용
최종 예상액: 부모님 한 분당 약 3,800만 원 내외, 두 분 합계 약 7,600만 원 내외의 증여세가 발생합니다.

2 취득세 (부모님이 납부)
증여로 인한 취득세는 시가표준액(공시가격)을 기준으로 부과됩니다.
비조정대상지역: 일반적으로 3.5%~4%(지방교육세 등 포함)의 증여 취득세율이 적용됩니다.
주의사항: 2026년부터 개정된 지방세법에 따라 '저가 양도' 등을 활용할 경우에도 요건에 따라 높은 증여 취득세율이 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다.

3. 절세방안
1) 부담부 증여 활용 (대출 또는 전세보증금 승계)
해당 주택에 담보대출이 있거나 전세 세입자가 있다면, 그 채무를 부모님이 인수하는 '부담부 증여'를 검토하십시오.
채무액만큼은 증여가 아닌 '양도'로 보기 때문에 부모님의 증여세 부담이 줄어듭니다. 단, 양도자에게는 해당 채무액만큼 양도소득세가 발생합니다.

2) 저가 양수도 검토
완전한 증여 대신 부모님께 시가보다 조금 낮은 가격으로 매도하는 방식입니다.
시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액까지는 낮은 가격에 팔아도 증여세가 부과되지 않습니다.
(단, 양도소득세 부당행위계산 부인 규정인 5% 또는 3억 원 룰은 별도로 체크해야 합니다.)

감사합니다.

김태형 · Answer

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.

부동산 증여의 경우 부동산 시가, 감정평가 등 평가가액에 따른 절세 방법과,
공동명의로 지분 분산,
담보대출, 임대차 보증금 등 채무액에 따라 절세금액이 달라질 수 있습니다.

전반적으로 예상세액 시뮬레이션을 통하여 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.

감사합니다.

권혁우 · Answer

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

부모님께 각각 3억원씩 증여하면 인당 5천만원 공제 후 각 3880만원 정도의 세금이 나오며 부담부증여 시 세액을 더 낮출 수 있습니다.

본인이 비과세 요건을 충족한다면 증여 대신 시가보다 낮은 가격에 파는 저가 양수도 방식이 절세에 가장 효과적입니다.

신경석 · Answer

공동명의로 증여와 양도 두가지 모두 계산해 봐야 합니다
이경우 자금사정과 이체가능 여부등을 고려해야 하므로 자세하게 상담 받고 진행하시길 권유드립니다

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