세무 Q&A
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Q.
부모 명의 전세계약 보증금 증여 방안 문의드립니다.
현재 아버지 명의로 전세계약 된 집에서 4년째 실거주 중이고 올해 4월에 2년 갱신계약 예정입니다(본인만 전입 신고, 보증금 3.3억). 내년에 제가 구매한 아파트 세입자에게 전세보증금을 반환하고 실거주 예정인데 그 때 위 전세보증금을 반환받아 활용하려고 합니다. 위 3.3억을 활용하는 방안으로 아래 2가지 방법 고민 중인데 증여세 부과 측면에서 어느 방안이 더 안전할지 조언 부탁 드립니다. 참고로 현재 거주 중인 주택은 임대사업자 물건으로 임대차계약 시 신고를 하는 것으로 알고 있습니다(전세금반환보증보험도 가입).
1. 현재 거주 중인 집 갱신계약시 임차인 명의를 아버지에서 본인으로 변경 (아버지와 본인은 3.3억에 대한 차용증 작성) -> 현재 거주 집 퇴거시 임대인으로부터 3.3억을 본인이 반환 받아 세입자에게 지급
2. 아버지 명의로 전세계약 갱신 -> 현재 거주 집 퇴거시 아버지가 임대인으로부터 3.3억을 반환받아 세입자에게 지급 (아버지와 본인은 3.3억에 대한 차용증 작성)
3.3억에 대한 차용증 작성 시 이자율, 상환기간 작성 등에 대한 조언도 부탁 드립니다. 일단 이자만 지급하고 원금은 10년(또는 15년) 이내 주택 매매시 상환한다고 작성하려고 합니다.
김*희 님
조회 : 107건
답변 : 1건
26.03.05
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.05
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
1> 아버지에게 차용을 하기 전에 증여재산공제 5천만원을 적용 받으실 수 있는 경우에는 증여세신고를 통해서 5천만원을 차감한 남은 금액에 대해서만 차용증을 작성하시면 좋을 것 같습니다.
2> 거기에 앞으로 2년이내에 결혼예정이신 경우에는 1억원을 추가로 증여재산공제를 받으실 수 있기 때문에 아버님으로 부터 받으실 차용금을 1억5천만원을 제외한 금액으로 낮추어서 차용증을 작성하실 수 있습니다.
3> 원금상환을 10년 뒤에 하시는 경우에는 아버님에게 꾸준히 이자비용을 매달 지급하시면 좋고, 이자지급 전에 이자소득세와 지방소득세를 차감 후 국세청과 구청에 납부하시면서 다음연도 2월달에 지급명세서 제출도 잘해주시면 좋을 것 같습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
증여세 부과 측면에서는 자금의 흐름과 차용 시점을 명확히 증빙할 수 있는 2번 방안이 더 안전합니다. 단, 아버지가 세입자에게 직접 지급하기보다 아버지의 계좌에서 본인 계좌로 3.3억 원을 이체받아 차용 관계를 발생시킨 후, 본인이 세입자에게 반환하는 것이 거래 사실을 입증하는 데 유리합니다.
차용증 작성에 대한 조언은 다음과 같습니다.
1. 이자율: 세법상 가족 간 금전 대차의 법정 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 단, 법정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연 1,000만 원 미만이면 증여로 보지 않으므로, 3.3억 원의 경우 연간 최소 518만 원(3.3억 원 × 4.6% - 1,000만 원), 즉 매월 약 44만 원 이상의 이자를 지급해야 증여세 문제가 발생하지 않습니다.
2. 상환 기간 및 방법: 만기를 10년이나 15년으로 설정하고 주택 매매 시 원금을 상환한다는 조건을 명시하는 것은 가능합니다. 단, 채무로 인정받기 위해서는 약정한 이자를 매월 아버지의 계좌로 이체하고 이체 내역에 '차입금 이자'임을 명시하여 실제 상환 의지가 있음을 증명해야 합니다.
3. 증빙력 확보: 세무조사 시 소급 작성을 의심받지 않도록, 차용증 작성 직후 우체국 내용증명 발송, 공증, 또는 법원/주민센터에서 확정일자를 받아 작성 일자를 객관적으로 남겨두어야 합니다.
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