세무 Q&A
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Q.
상생임대인 적용가능 문의드립니다.
안녕하세요 한가지 문의드립니다. !
저는 2020년 12월경 조정대상지역에 있는 기존주택을 취득했습니다. (2억9천)
당시 실거주는 하지 않았습니다. (갭투)
매매 계약서는20.12월 작성했으나 집주인에게 계약금10%만 (3천) 드렸고
21년 3.2월경 전세입자를 구하여
세입자-> 저 (2천송금)
세입자가->집주인(2억6천) 남은잔금을 저를 거치지 않고 집주인에게 직접 송금하였습니다.
부동산 전세 계약서에는 이 내용이 명시되어 있지 않습니다. *전세 계약서는 최초 1회만 작성
이후 2021~2023년(계약서작성) 2023~2025년(문자), 2025~2027.03.01(문자)까지
동일한 세입자에게 전세금을 동결한 채 묵시적으로 임대(문자로 갈음)해왔습니다.
추가로 2023년 2월 상속주택 지분 24%가 생겼고, 그 외 다른 재산은 없습니다.(형제중 25%지분자있음)
이런 경우 기존주택에 대해
상생임대주택 특례 적용이 가능한지 문의드립니다.
1.(가능하다면 상속주택 5년경과전인 28년까지 팔아야하는걸까요? 소수지분이니 기간 상관없는걸까요?)
가능하다면.
2.직전임대23-25
상생임대25-27로 가능할까요?
만기일이 끝나는 27년3월1일날짜로 팔면되는건지요..
계약서가 처음 전세계약서 외에 작성한게없는데,
문자로 증빙이 되는지도 ..궁금합니다 ㅠㅠ
가능하다면 어느시점에 세무사님 의뢰맡기면되는건지요
너무감사합니다 ㅠㅜ
박*하 님
조회 : 216건
답변 : 2건
26.03.05
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.05
이 내용에 대해서는 개인적인 견해로는
상생임대주택 특례 적용 불가합니다.
주택 취득 전 임대차계약을 체결한 것으로 판단되며,
이는 "주택 취득 후 임대인으로서 체결한 직전 임대차계약" 요건을 충족하지 못하기 때문으로 보입니다.
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.05
안녕하세요. 박철원세무사입니다 .
1> 소수지분자의 상속주택은 기존주택 양도소득세 신고시 주택수에서 제외를 하기 때문에 상생임대인제도를 통한 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
2> 23년도 임대차계약을 직전임대차계약으로 보고, 25년 임대차계약을 상생임대차계약으로 간주하여 상생임대인제도를 통한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
27년 임대종료일 이후 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
3> 묵시적갱신인 경우에는 처음에 작성하신 임대차계약서를 제출하시면 되구요. 전입세대확인서를 발급받아 함께 제출하신다면 좀 더 명확하게 전입일부터 거주한다는 것을 한번 더 확인해 보실 수 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 상생임대주택 특례 적용이 가능하며, 소수지분(24%) 상속주택은 최다지분자가 아니므로 주택 수에 포함되지 않아 5년 기간 제한 없이 기존 주택 매도 시 1세대 1주택 비과세 혜택(거주요건 2년 면제)을 받을 수 있습니다.
2. 갭투자 매수 시점의 2021년 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않으나, 주택 취득 후 갱신한 2023~2025년 계약이 '직전 임대차계약(1년 6개월 이상 유지)', 2025~2027년 계약이 '상생 임대차계약'으로 인정됩니다. 따라서 상생임대 요건인 임대기간 2년을 모두 채우는 2027년 3월 1일 이후에 매도하시면 됩니다.
3. 묵시적 갱신 및 문자를 통한 합의 갱신도 상생임대차계약으로 인정되며, 최초 전세계약서와 임대조건을 동일하게 연장하기로 합의한 문자 내역을 증빙 자료로 사용할 수 있습니다. 세무사 의뢰는 안전한 비과세 적용을 위해 매도를 위한 매매계약서를 작성하기 전 시점에 하시는 것이 좋습니다.
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