세무 Q&A
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Q.
LH공공임대 분양전환 직후, 가족간 거래시 시세 기준 문의
장모님 명의 분양전환 직후, 동일세대 6년 거주 중인 사위부부에게 가족간 저가양도 매매 예정입니다.
LH분양전환가는 7.7억(25.5월 기준), 최근 확인한 탁상감정가는 약 12억 수준입니다.
1. LH분양전환가(감평가) 7.7억을 시가로 인정받아 가족간 매매 기준으로 사용할 수 있을까요?
2. LH분양전환가 인정 불가시, 개인감평 받아 3억 낮은 금액으로 거래하고, 시세와 차액은 증여세 신고하는 방식은 가능할지 문의 드립니다.
- 예시) 개인감평 12억 -> 가족간 거래금액 8억 진행 -> 차액 1억(4-3억)은 증여세 신고처리
김*석 님
조회 : 265건
답변 : 1건
26.03.06
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.06
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
1> 현재 분양전환아파트에 대해서 유사매매사례가액이 있는 가운데 탁상감정가액이 너무 낮게 평가된 경우에 세무서에서 감정가액을 인정받지 못하실 수 있습니다.
2> 유사매매사례가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 너무 크게 벗어나지 않는 탁상감정가액을 시세로 보고 저가양수하시면 좋을 것 같습니다.
3> 25년 5월달 분양전환가액을 26년 3월달에 시세로 보기 어려울 것 같습니다.
4> 한가지 아셔야 할 점은 26년도 이후에 저가양수를 하시는 경우 국세청에서 인정한 시가에서 30%를 넘어난 금액에 대해서 증여와 관련한 금액이 있는 경우 취득세를 최소 12.4%로 납부하실 수 있으니 되도록 시가에서 30%를 벗어나지 않는 금액을 부모님 계좌로 이체를 하실 수 있도록 증여금액이 없는 정상적인 매매계약을 하시는 것을 권해 드립니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. LH 분양전환가(7.7억)는 세법상 시가로 인정받기 어렵습니다. 임대주택 분양전환이라는 특수한 조건에 따라 산정된 가격이므로, 특수관계인(가족) 간 매매 시에는 인근 유사 매매사례가액이나 정식 감정평가액을 시가로 적용해야 합니다.
2. 문의하신 방식은 가능합니다. 감정평가액 12억 원을 시가로 적용하여 8억 원에 거래할 경우, 시가와 대가의 차액 4억 원에서 법정 공제액 3억 원(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액)을 차감한 1억 원에 대해 매수자(사위 부부)에게 증여세가 부과됩니다. 단, 매도자인 장모님의 양도소득세는 부당행위계산부인 규정(시가와 거래가의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 이상)이 적용되므로, 실제 거래가액(8억 원)이 아닌 시가(12억 원)를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산해야 합니다.
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