세무 Q&A
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Q.
토허제 주택 취득 및 차용 관련
1. 배경 및 매수 계획
- 가족 관계: 혼인신고 전 예비 부부, 26년 5월 출산 예정.
- 주택 현황: 남편(1주택/매도 중), 아내(무주택 세대주 요건 확보 예정).
- 매수 물건: 토허제 내 다주택자의 아파트(약 22억, 세입자 승계 조건).
- 일정: 26년 5월 계약 → 연말 잔금 및 취득 → 취득 후 혼인신고.
2. 자금 조달 계획 (예: 22억)
- 아내 자금: 7.5억(예금 7억, 연금담보대출 0.5억) + 주담대 4억.
- 남편 차입: 10.5억(남편 주택 매도 대금 및 예금).
* 아내는 근로소득으로 직전년 원천징수 1.6억원 내외.
3. 세부 질의 사항
① 아내 무주택 세대주 확보
: 유주택 부친 세대에서 '부친 전출' 혹은 '본인 전출'을 통한 무주택 세대주 전환 시, 토허제 실거주 소명 및 리스크가 낮은 방식.
② 토허제 자금조달계획
: 타인(예비남편)으로부터 10억 이상의 고액 차용 시 허가 가능성 및 필수 증빙(내용증명, 공증 등) 가이드.
③ 차용증 실효성
: 실질적 채무로 인정받기 위한 이자 지급 시점 및 적정 이자율 설정.
④ 향후 차용증 갱신 및 관리
: 1. 잔금 후 혼인신고 > 배우자 증여공제(6억)로 원금 상환 처리 시 세무상 유효성 및 첫 이자 지급 전 증여 처리 가능 여부.
: 2. 육아휴직(26.10~27.5) > 소득 급감 시기에 '주담대+이자' 지출이 소득을 상회할 경우, 이자 지급 유예/감면 특약 설정 시 PCI 분석 리스크 및 소명 전략.
⑤ 사후 관리
: 20억대 주택 취득 시 자금출처조사 선정 확률 및 향후 자금 흐름 관리 기간.
위 내용으로 무탈하게 거래가 완결될 수 있도록 전문가님의 심도 있는 상담 부탁드립니다.(후속 상담 요청 예정)
이*민 님
조회 : 522건
답변 : 2건
26.03.09
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이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.09
안녕하세요,
예비남편으로부터 자금을 빌리면,
차용증을 작성하고 원리금 상환하다가
혼인신고 후 채무면제로 증여처리할 수도 있습니다.
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.10
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
본인이 전출하여 무주택 세대주 지위를 확보하는 것이 실거주 소명에 유리하며 예비 남편으로부터 빌린 10.5억원은 법정 이자율 4.6%를 적용해 실제 이자 송금 내역을 남겨야 차용으로 인정됩니다.
혼인신고 후 배우자 증여공제 6억원을 활용한 채무 변제는 가능하나 육아휴직기 소득 대비 과도한 지출은 국세청 자금출처조사 대상이 될 확률이 매우 높으므로 최소 5년 이상의 철저한 증빙 관리가 필요합니다.
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참조만 부탁드립니다.
① 본인이 전출하여 세대분리를 하는 방식이 위장전출 의심을 피하고 토지거래허가구역의 실거주 목적을 소명하는 데 리스크가 낮습니다.
② 타인으로부터의 10.5억 원 차용은 금액이 커서 지자체의 엄격한 심사를 받을 수 있으나, 공증 또는 내용증명(확정일자)을 받은 차용증, 대여자의 자금출처증빙, 차용인의 소득증빙(원천징수영수증)을 명확히 제출하면 허가가 가능합니다.
③ 실질적 채무로 인정받기 위한 세법상 적정 이자율은 연 4.6%이며, 이자 지급 시점은 차용증에 명시한 주기(일반적으로 매월)에 맞춰 은행 계좌 이체로 금융 기록을 반드시 남겨야 합니다.
④ 혼인신고 후 배우자 증여공제 6억 원을 활용해 채무를 면제(상환)하는 것은 세무상 유효하며, 첫 이자 지급 전 증여 처리도 가능합니다. 단, 육아휴직 기간 소득 감소 시 이자 지급 유예 특약을 맺으면 특수관계인 간 조세 회피로 간주될 위험이 크므로, 보유한 예금 등을 활용해 약정된 이자를 정상적으로 계속 지급하여 PCI 분석에 대비해야 합니다.
⑤ 20억 원대 주택의 고액 차입 건은 자금출처조사 및 부채 사후관리 대상에 선정될 확률이 매우 높으며, 차입금을 전액 상환할 때까지 국세청의 사후관리가 지속되므로 상환 기간 내내 자금 흐름을 철저히 관리해야 합니다.
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