세무 Q&A
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Q.
집 매도 관련 시나리오 추천
일시적 1가구 2주택, 5/9 양도세 중과 등을 고려했을때,
어떤 순서대로 언제 안에 매도하는 게 가장 세금을 덜 낼 수 있는지 궁금합니다.
[현재 보유 주택]
1. 2009년 5월 8일 양천구 신정동 아파트 4억 1500만원에 매수, 13억 5000만원에 매도 예정(17년 거주)
2. 2023년 10월 31일 구로구 고척동 빌라 3억 2000만원에 매수, 3억 2000만원에 매도 예정
아파트는 아버지, 빌라는 어머니 소유임. (1가구 2주택 상황)
시나리오 추천 부탁드립니다.
신*영 님
조회 : 124건
답변 : 3건
26.03.09
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.09
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
고척동빌라는 양도금액과 취득가액이 같기 때문에 5월 9일 이후에 양도를 하셔도 양도소득세를 중과세로 납부하는 일은 없습니다.
고척동빌라는 양도하신 후 양천구아파트에 대해서 양도가액 12억원이하는 전액비과세, 양도가액 12억원 초과 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제 80%를 적용하여 양도소득세 신고 가능합니다.
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김태형 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.10
안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.
1. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 충족된다면 둘중에 어느 하나를 먼저 양도하셔도 세금변화는 없을것으로 보입니다.
2, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 충족하지 않는다면, 고척동 빌라 먼저 양도 후 신정동 아파트를 최종 1주택 비과세로 양도하는 것이
절세에 도움이 될 것으로 보입니다.
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.10
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
차익이 없는 고척동 빌라를 먼저 매도하여 일주택자 신분을 확보한 뒤 17년 거주한 신정동 아파트를 매도하면 12억원 비과세와 80퍼센트 장기보유특별공제를 적용받습니다.
또는 빌라 취득일로부터 3년이 되는 2026년 10월 31일 이전에 아파트를 매도하여 일시적 이주택 비과세 특례를 활용해도 동일한 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
아파트의 양도 가액이 12억원을 초과하므로 장기 보유에 따른 최대 공제율을 적용받기 위해 잔금 지급 시점에 일세대 일주택 요건을 충족하는 것이 유리합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
양도소득세를 최소화할 수 있는 매도 시나리오 두 가지입니다.
[1안] 빌라 선매도 후 아파트 매도 (기한 제약이 없는 최적의 방법)
- 매도 순서 및 기한: 빌라를 먼저 매도(기한 없음)한 후 아파트를 매도(기한 없음)합니다.
- 세금 효과: 빌라는 매도차익이 0원(3.2억 매수, 3.2억 매도)이므로 양도세가 발생하지 않습니다. 빌라를 선매도하면 온전한 1세대 1주택 상태가 되므로, 아파트 매도 시 3년 기한 압박 없이 12억 원까지 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 12억 원 초과분(1.5억 원)에 대해서도 10년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하여 최대 80%의 장기보유특별공제를 받게 되어 양도세가 최소화됩니다.
[2안] 아파트 선매도 후 빌라 매도 (일시적 1세대 2주택 비과세 특례 활용)
- 매도 순서 및 기한: 아파트를 반드시 2026년 10월 31일(신규 주택인 빌라 취득일로부터 3년) 이내에 매도한 후 빌라를 매도합니다.
- 세금 효과: 기한 내 매도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되어 1안과 동일한 아파트 세금 혜택(12억 비과세 및 초과분 80% 장기보유특별공제)을 받습니다. 이후 빌라를 매도할 때 양도차익이 0원이므로 양도세가 발생하지 않습니다.
두 시나리오의 최종 납부 세액은 동일하지만, 1안으로 진행할 경우 아파트 매도 기한(2026년 10월 31일)에 쫓기지 않고 원하는 시기에 매도할 수 있어 더 유리합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.