아파트 전입신고일에 따른 비과세 시점에 관한 궁금증

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

계약일 당시 조정대상지역이라고 하더라도 잔금일 당시 비조정대상지역인 경우에는 2년 거주요건 없이 2년 보유요건만 충족하는 경우 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

잔금일부터 양도일까지 2년이상 보유요건을 충족한 경우 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는데요.

2024년 9월 11일부터 2년 보유기간이 2026년 9월 10일까지 보유하신 경우 실거주여부와 상관없이 비과세 가능합니다.

2년 거주요건이 필요 없기 때문에 양도일까지 2년 보유기간만 충족하시면 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 가능하다고 말씀 드릴 수 있습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 비과세 판단의 기준일: 잔금일 vs 전입일
--> 보유기간 및 거주기간의 기산일은 '잔금일'과 '등기접수일' 중 빠른 날이 원칙입니다.
보유기간 산정: 2024년 9월 11일에 잔금을 치르고 입주하셨으므로, 특별한 사정이 없는 한 2024년 9월 11일이
보유기간의 시작점이 됩니다. 따라서 2년 보유 요건은 2026년 9월 11일이 지나면 충족됩니다.

거주기간 산정: 실거주 기간은 실제 입주한 날부터 계산합니다. 세무행정상 전입신고일이 유력한 증빙이 되지만,
실제 잔금 후 바로 입주하여 거주했다면 그 사실을 입증(관리비 납부 내역 등)함으로써 잔금일부터 인정받을 수도 있습니다.
다만, 보수적으로 접근한다면 세대원 중 가장 늦게 전입한 날(9월 24일)을 기준으로 삼기도 하나, 통상적으로는 세대주나 가족 중 일부가 먼저 거주를 시작했다면 그 시점을 기준으로 판단합니다.

2. 비과세 적용을 위한 양도 시점 (2026년 9월 14일 잔금)
제시해주신 계획대로 2026년 9월 14일에 기존 아파트 잔금을 치르신다면, 2024년 9월 11일부터 계산했을 때 2년 보유 요건(2026.09.11 경과)을 충족하게 됩니다.
취득 당시 비규제지역 여부: 대전 동구가 청약 시에는 규제지역이었더라도, 신규 주택 취득일(잔금일: 2024.09.11) 당시에 비규제지역이었다면
거주요건 2년은 적용되지 않고 '2년 보유'만으로도 비과세가 가능합니다.
(단, 기존 주택이 취득 당시 규제지역이었다면 해당 주택의 비과세를 위해 2년 거주가 필요할 수 있습니다.)

감사합니다.

권혁우 · Answer

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

질문 주신 신축은 2024년 9월 11일 취득 당시 비규제지역이면 2년 거주요건 없이 2년 보유요건만 보므로, 비과세 판단 시점은 전입일이 아니라 원칙적으로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날인 2024년 9월 11일 기준입니다. 따라서 2026년 9월 11일이 지나면 보유 2년은 충족됩니다.

배우자의 전입일인 2024년 9월 24일은 이번 사안에서는 비과세 기산점이 아니고, 2026년 9월 14일에 종전주택 잔금을 치는 일정이라면 보유기간 요건 자체는 넘긴 상태로 보입니다.

다른 집을 지금 계약하는 것만으로 바로 비과세가 깨지지는 않지만, 그 집의 취득일이 종전주택 양도일보다 먼저 되면 양도일 현재 주택 수에 영향을 줄 수 있으므로 잔금일과 등기일 순서를 맞추는 것이 중요합니다.

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