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  전매제한 풀렸으나 실거주 의무 안 끝난 토허제 아파트 매수 불법일까요?

  안녕하세요, 내 집 마련을 준비 중입니다.
  수도권 토지거래허가구역 내에 있는 분양가상한제 적용 아파트를 매수하려고 검토 중인데, 부동산에서 제안한 계약 일정이 너무 위험해 보여서 상담 요청드립니다.
  
  [현재 상황]
  
  대상 주택: 수도권 토지거래허가구역 내 아파트 (분양가상한제 적용)
  
  전매제한: 기존 5년 적용으로 26년 9월 해제 예정이었으나, 전매제한 완화 조치(3년으로 단축) 소급 적용으로 현재는 해제된 상태임
  
  매도인 실거주 의무 종료 시점: 2026년 9월 예정
  
  [부동산에서 제안한 매수 플로우]
  
  26년 3월: 매매약정서 작성 및 가계약금 2천만 원 입금
  
  26년 3월 말: 3천만 원 추가 입금
  
  26년 6월 초: 관할 구청에 토지거래허가 신청
  
  26년 6월 중순 이후: 토지거래허가 승인 예상
  
  26년 6월 말: 본계약 체결 (매도자가 5천 반환 후, 매수자가 1억 원 계약금으로 입금)
  
  26년 7월~8월: 중도금 2억 원 입금
  
  26년 10월 중순 (실거주 의무 종료 후): 잔금 납부 및 소유권 이전 등기
  
  [의문점 및 걱정되는 부분]
  부동산에서는 "전매제한은 이미 풀렸고, 잔금 납부와 소유권 이전 등기를 실거주 의무 기간이 끝난 10월에 진행하니까 전혀 문제가 없다"고 안심하라고 하는데요.
  
  제가 알아본 바로는 다음의 리스크가 우려됩니다.
  
  주택법상 '실거주 의무' 기간 중에는 소유권 이전뿐만 아니라 매매 등 권리 변동을 수반하는 일체의 행위가 금지되는 것으로 알고 있습니다. 6월에 본계약을 맺고 7~8월에 중도금을 수억 원 입금하는 것 자체가 불법적인 '양도' 행위로 간주되어 LH 강제 환수 대상이 되는 것일까요?
  
  안*형 님
  조회 : 872건 답변 : 1건 26.03.16 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.03.16

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  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  질문주신 내용처럼 실거주 의무 이행전에는 양도를 할 수 없습니다.
  
  부동산등기부등본을 보면 거주의무기간을 거주하여야 해당 주택을 양도할 수 있다는 부기등기가 되어 있는데, 지방자치단체장에게 거주 이행 확인 후 부기등기를 말소 이후에 양도가 가능합니다.
  
  실거주의무 이행전에는 상속을 제외한 양도와 증여 뿐만 아니라 정식 매매계약은 물론, 매매예약 또는 가계약 등 법적인 권리와 의무가 발생하는 모든 행위가 제한 됩니다 .
  
  부동산 등기부등본 부기등기가 말소되는 날 이후에 약정서를 작성하시는 것을 권해 드립니다.

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