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  양도소득세 상생임대인 적용 관련 문의

  등기 전 임대차 계약을 했으나 임대차계약의 임대인이 저로 되어 있고 임차인은 등기일자부터
  계약일 시작 및 거주가 이루어졌을 때
  실질 임대인이 제가 되어
  상생 임대차를 받을 수 있는 방안이 있을까요(직전계약 인정여부)
  가능여부 판단이 되면 컨설팅 등 진행 계획입니다.
  
  
  2019.12.2 매매계약 체결하면서 임차인을 부동산 통해 구함
  2020.1.30 임대인을 본인으로해서 임대차 계약 체결(임대인은 임차인의 전세보증금을 승계받기로 한다 규정 있음)
  2020.4.10 소유권 이전 및 임차인 입주(계약일 20.4.10~22.4.9) 매수잔금에서 임차 계약금 차감 방식 으로 임차인이 전세금은 전 매도인에게 지급
  2022.4.10 동일 임차인과 5% 인상으로 2년 재계약
  2024.3.29 임차인 퇴거
  2024. 4월 중 새로운 임차인 계약
  2026.1.28 주택 매도 등기
  
  김*주 님
  조회 : 140건 답변 : 3건 26.03.16 즐겨찾기
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  권영은 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.03.16

  안녕하세요.
  
  취득 이후 임대기간이 개시되더라도 취득 전 임대차계약을 체결을 한 경우에는 직전임대차계약에 해당하지 않습니다.
  또한 현재 직전임대인과의 관계를 부인하기 어려울 것으로 보이며 직전임대차계약으로 보기 힘든것으로 사료됩니다.
  재계약이 인정된다고해도 상생임대차계약기간이 만료되기 전에 양도시 관련 세제혜택을 받을 수 없습니다.

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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.03.17

  안녕하세요.
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  직전 임대차계약 인정 여부 (불확실 또는 부정적)상생임대주택 특례에서 '직전 임대차계약'으로 인정받으려면 주택 매수 후 본인이 새로운 임대인으로서 직접 계약을 체결해야 하며,
  전 소유자로부터 승계받은 계약은 제외됩니다.
  2020.1.30. 계약 건: 매매계약(2019.12.2.) 이후 소유권 이전 등기(2020.4.10.) 전인 잔금 지급 시점에 계약을 체결하셨으나, 실무적으로는 주택 취득
  (등기일 또는 잔금청산일 중 빠른 날) 이후에 임대기간이 시작되어야 직전 계약으로 인정받기 수월합니다.
  
  승계 규정의 문제: 계약서에 "임대인은 임차인의 보증금을 승계받기로 한다"는 규정이 있고, 임차인이 전 매도인에게 전세금을 지급한 방식은 세법상 '승계받은 임대차계약'으로 간주될 위험이 매우 큽니다. 승계받은 계약은 직전 임대차계약이 될 수 없으므로, 이 경우 특례 적용이 불가능합니다.
  
  감사합니다.
  

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  권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.03.17

  안녕하세요.
  
  세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
  
  질문 사례는 2020.4.10 취득 전에 체결되고 전 소유자 보증금을 승계한 형태라서 2020.1.30 계약을 상생임대주택의 직전임대차계약으로 인정받기 매우 어렵습니다.
  
  따라서 2022.4.10 재계약을 상생임대차계약으로 보아도 직전계약 요건에서 막힐 가능성이 커서 현재 사실관계만으로는 상생임대인 적용 가능성은 낮게 판단됩니다.
  
  또한 상생임대주택 특례는 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 함께 제출하는 구조이므로 승계계약으로 보이면 실질 임대인 주장만으로 뒤집기 쉽지 않습니다.

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