세무 Q&A
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Q.
부모님 아파트 구매 관련
안녕하세요.
아버지가 소유하고 있는 아파트를 구매하려고 합니다.
최근 거래가 2건이 있는데 최근은 4억4천(1층) 3개월 전 5억(9층) 아버지 집은 6층 입니다.
30% 낮은 금액으로 구매해도 증여세가 없다고 해서 그렇게 진행하려고 하는데 주택 가격은 5억기준?일까요?
그렇다면 3억5천인데 2억은 차용증으로 원금을 갚아가는 식으로 하고 싶은데, 어떤 식으로 해야하는지
적정 금액은 어떻게 되는지? 등
세금 부담이 최대한 없는 방식으로 진행하고 싶은데..확인 부탁 드립니다.
문*영 님
조회 : 166건
답변 : 3건
26.03.16
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한경수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.16
증여, 부담부 증여, 저가양도 시의 증여세 양도세 취득세 부담을 비교하고 자녀의 자금조달 가능성을 확인해서 선택해야 합니다.
세무사에세 상담받으시길 권해드립니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.17
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
위와 같이 진행하면,
특수관계자간 양도자산은 증여로 추정하는 규정을 적용받아서
양도(매매)로 인정받기 어렵습니다.
대가 지급관계가 확실하지 않고 차용증으로 하는 것은 위험합니다.
조문내용 확인 바랍니다.
제44조【 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정(2010.01.01 제목개정) 】
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에
그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.(2010.01.01 개정)
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.03.17
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
부자간 아파트 매매는 우선 증여로 추정되므로 단순히 시가의 30퍼센트 낮게 계약했다고 자동으로 안전한 것은 아니고, 시가는 보통 계약일 전후 3개월 내 같은 단지와 유사면적의 실제 매매사례가액으로 판단합니다.
질문 사례는 5억원 단정이 아니라 4억4천원과 5억원 사이에서 6층 조건을 반영한 시가 산정이 먼저이며, 저가양수 증여세는 시가와 대가 차이가 30퍼센트 또는 3억원 기준을 넘는 경우에 문제되고 3억5천원은 자칫 저가양수와 부자간 증여추정을 함께 받을 수 있습니다.
2억원 차용은 차용증만으로는 부족하고 실제 송금, 매월 원금상환, 이자 지급, 상환능력 입증이 함께 있어야 하며, 대가를 나중에 갚는 형식은 매매보다 증여로 보일 위험이 커서 가장 무난한 구조는 객관적 시가에 가깝게 매매하고 자금출처를 명확히 남기는 방식입니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
주택의 기준 가격(시가)은 층수와 거래 시기를 고려할 때 3개월 전의 5억 원으로 보는 것이 안전합니다.
시가 5억 원에서 30%(1억 5천만 원)를 낮춘 3억 5천만 원에 거래하면 매수자(자녀)에게 증여세는 발생하지 않으나, 매도자(아버지)의 양도소득세는 부당행위계산부인 규정에 따라 실제 거래가액이 아닌 시가 5억 원을 기준으로 계산됩니다.
부족한 2억 원에 대해 차용증을 작성할 경우, 세법상 법정 이자율은 연 4.6%이지만 연간 이자가 1천만 원 미만(2억 원의 경우 연 920만 원)이면 증여세가 면제되므로 무이자로 차용증을 작성할 수 있습니다.
세금 리스크를 최소화하기 위해서는 1억 5천만 원에 대한 본인의 자금 출처를 명확히 증빙하고, 차용증에 확정일자나 내용증명을 받아 객관적인 작성 일자를 입증해야 하며, 차용증에 기재된 상환 조건에 따라 아버지 계좌로 실제 원금을 상환하는 이체 내역을 반드시 남겨야 합니다.
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