• Q.

  비아파트(빌라)임대사업자의 거주주택비과세 가능 여부

  수고많습니다.
  아래와 같이 2주택 보유중입니다.
  
  주택A) 장기일반임대등록주택 (8년): 빌라주택(비아파트)
  a) 의무임대기간 8년 충족 완료되었으나, 현재도 임대등록 상태 아직도 그대로 유지 중.
  b) 재건축 진행 중: 현재 사업시행인가 절차 진행 중이며, 사업시행인가 승인 2026년 6월경 예상.
  c) 조정대상지역
  
  주택B) 거주주택아파트
  a) 7년보유 6년거주 중
  b) 조정대상지역
  
  향후 계획)
  Step1) 임대 주택 A의 등록 말소 신청 예정 (말소 신청은 사업시행인가 후 관리처분인가 전 신청 예정 )
  Step2) 임대등록 말소 후 5년 이내 거주주택 주택B 매도 예정
  
  질의내용)
  1) 위 향후 계획에 모순이나 문제가 없는지요?
  2) 비폐기유형인 빌라주택도 임대등록 말소시점 부터 5년 이내 거주주택B 매도시 거주주택양도세 비과세 가능한지요? (아파트만 가능하다는 얘기도 있어서ᆢ)
  2) 임대주택 등록 말소 절차/방법이 어떻게 되는지요? 자진말소인지? 자동말소인지? 직권말소?
  
  조언 부탁드립니다.
  
  김*호 님
  조회 : 490건 답변 : 2건 26.03.22 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.03.22

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  A주택이 아파트인 경우에는 의무임대기간 중 4년 이상 의무임대기간을 충족한 경우 자진말소일로부터 5년이내에 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 적용을 받으실 수 있습니다.
  
  A주택이 비아파트인 경우에는 자진말소나 자동말소를 하실 수 없고 등록말소만 하실 수 있습니다.
  
  B주택에 대해서 거주주택비과세 특례를 적용 받고자 하시는 경우에는 B주택에 임차인이 임차를 하는 경우에만 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
  
  B주택에 대해서 거주주택에 대해서 양도소득세 비과세 적용을 받고자 하시는 경우에는 A주택에 임차인이 퇴거하기 전까지 양도를 하셔야만 양도소득세 비과세 적용이 가능하고, 임차인이 퇴거한 이후부터는 거주주택 비과세 적용을 받지 못하기 때문에 거주주택에 양도시기를 빨라 앞당기셔야 할 것 같습니다.

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  권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.03.23

  안녕하세요.
  
  세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
  
  현재 계획은 큰 방향에서 가능하지만 세법상 핵심 기준일은 사업시행인가일이 아니라 A주택의 실제 등록말소일이고, 재건축 관련 임대중단 특례도 관리처분인가일 전 6개월부터 반영됩니다.
  
  비아파트 빌라도 거주주택 비과세 특례 대상에서 배제되는 것은 아니므로, A가 장기일반임대등록주택 요건을 충족한 상태에서 등록말소되고 그 날부터 5년 이내에 B를 양도하면 원칙적으로 거주주택 비과세 적용이 가능합니다.
  
  다만 A는 아파트가 아니어서 의무임대기간 종료에 따른 자동말소 대상은 아니고, 보통 임대사업자 등록말소 신청서와 증빙서류를 갖춰 관할 시군구청에 등록말소 신청으로 진행하게 됩니다.

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