아파트 명의이전 시 기타친족 관계로 증여로 진행하려고 합니다.

Question

김진형 · Answer

안녕하세요, 김진형 세무사입니다.

고객님의 상황을 검토해보니, 단순히 명의를 넘기는 것 이상의 복잡한 세무적 쟁점들이 얽혀 있습니다.

현재 자금 여력이 부족한 상태에서 증여를 선택하신 것은 합리적인 방향일 수 있으나, '부담부증여'와 '이자 지급 내역'에 대한 정리가 반드시 선행되어야 합니다.

전문적인 시각에서 핵심 내용을 정리해 드립니다.

1. 일반증여 vs 부담부증여

고모님이 과거에 받으신 대출이 현재 아파트에 담보로 잡혀 있다면, 이를 조카가 승계하는 조건으로 증여받는 '부담부증여'를 검토해야 합니다.

일반증여 : 아파트 전체 가액에 대해 조카(기타 친족) 공제 1천만 원만 제외하고 나머지에 대해 증여세를 냅니다.

부담부증여 : 대출금(채무)만큼은 고모가 조카에게 '유상으로 판' 것으로 보아 고모님께는 양도소득세가, 대출을 제외한 나머지 증여분에 대해서는 조카에게 증여세가 부과됩니다.

일반적으로는 전체 증여보다 부담부증여가 세금이 낮지만, 고모님이 아파트를 취득하신 2015년 대비 현재 시세가 많이 올랐다면

고모님의 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다. 또한 무직 상태인 고객님이 대출 승계(채무 인수)가 가능한지 은행에 먼저 확인하는 것이 필수입니다.

2. 매달 입금한 '대출이자'의 세무적 의미
고객님이 고모님 계좌로 매달 이자를 보내신 내역은 양날의 검이 될 수 있습니다.

증여세 위험 : 원칙적으로 대출 명의자는 고모님인데 조카가 이자를 대신 내주었다면, 세무당국은 그 이자만큼 고객님이 고모님께 증여한 것으로 볼 수 있습니다.

실질 과세의 주장 : 반대로, "이 아파트는 실질적으로 내 것이었고 명의만 고모였을 뿐이다(명의신탁)"라는 근거로 쓰일 수도 있지만,

이는 명의신탁 사실을 자인하는 꼴이 되어 과태료 등 더 큰 법적 문제가 발생할 수 있어 조심스럽습니다.

어떤 방법이 절세가 되는지는 좀 더 확인해 보는 것이 필요하겠습니다.

세무 Q&A

아파트 명의이전 시 기타친족 관계로 증여로 진행하려고 합니다.