세무 Q&A
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Q.
형제간 부동산 거래
현재 3주택자여서 형님한테 빌라 한채를 매매하려고 합니다. 공시지가는 1억 2천만원 정도 나오는데.
현재 전세장기개발 지역에 묶이면서 주변 빌라 시세가 3억 정도 나오고 있어요.
취득가는 10년전에 1억 5천 5백만원이구요. 현재는 형님을 포함 가족들이 10년째 거의무상으로 거주중입니다.
형이 집살때 5,000만원, 중간에 저한테 빌려준돈이 5,000만원이 있습니다. 입금내역 다 있구요. 그래서 최대한 저렴하게
매매하려고 하는데 어떻게 매매하는게 가장 최선의 선택일까요. 부동산 중개인 필요여부, 부동산 감정평가 필요여부 등이 궁금합니다. 대략 2억 5천 선에서 매매를 하려고 하는데 이럴경우 특수관계인 매매로 증여세 조사 대상이 되는지도 궁금하네요.
정*준 님
조회 : 512건
답변 : 5건
26.04.02
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.02
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
특수관계인 가족까지 매매를 통해서 빌라를 양도양수하시는 경우 빌라에 대해서 시가를 결정하셔야 하는데요.
되도록 감정평가를 받으셔서 감정평가서에 있는 금액을 매매금액으로 신고를 하시면 걱정하시는 증여세 납부는 걱정 안하셔도 됩니다.
저가양수도를 하시더라도 최소한 감정평가가액을 기준으로 30% 범위내에서 매매가액을 결정하시면 좋을 것 같습니다.
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김현준 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.02
안녕하세요.
다한세무회계 김현준 세무사 입니다.
문의에 답변드립니다.
특수관계인간의 거래를 하는 경우에는 시가로 거래하여야 하기 때문에 감정을 받으시는 것이 안전합니다.
저가매매의 경우에도 감정을 받아 감정가액의 30%범위 내에서 저가로 매매하시는 것이 좋을것 같습니다.
답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.
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박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.02
특수관계인 간의 거래의경우 시가의 30% 이내에 금액에서 매도가액 을 결정하여야 증여세 부담이 없어집니다.
여기서 시가란 매매사례가액, 감정가액 등을 의미하는데 감정가액을 받아 진행하시는것이 안전합니다.
다만 , 양도소득세의 경우 시가의 5% 차이가 나게되면 시가로를 매도가액으로 보기때문에 달라질수 있습니다.
감사합니다.
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문민욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.03
안녕하세요 문민욱 세무사입니다.
특수관계인 간의 부동산 거래는 시가로 하셔야합니다.
따라서 감정평가를 받으시는 방법이 가장 현실적이며 저가 양도의 경우 감정가액에서 30%내 금액으로 낮춰 양도하는 경우 증여의 문제가 없습니다.
다만, 이 경우에도 양도소득세 신고는 감정가액(시가) 기준으로 계산하셔야 합니다.
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.03
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
특수관계인 간 거래 시 시가 판단을 위해 감정평가를 받으시는 것이 안전하며, 감정가액 기준 30% 이내로 저가 양도 시 증여세 문제는 발생하지 않으나 양도소득세는 실거래가가 아닌 감정가액 기준으로 계산됩니다.
3주택자 양도이므로 중과세율 적용 여부 및 형제 간 차용금 1억원의 매매대금 상계 처리 방식은 계약서 작성 전 반드시 검토하시기 바랍니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
형제간 매매 시 기존 채무 1억 원을 매매대금에서 상계한다는 특약 사항을 계약서에 명시하고, 나머지 매매대금에 대한 실제 계좌 이체 내역을 철저히 남겨 자금 출처를 소명하는 것이 가장 최선의 방식입니다.
부동산 중개인을 반드시 거쳐야 할 법적 의무는 없으므로 당사자 간 직거래 계약서 작성 및 실거래가 신고가 가능합니다.
다만 감정평가는 받는 것이 필요합니다. 재개발 지역은 일반적인 빌라와 달리 시세 산정이 불분명하여 세무서에서 시가를 훨씬 높게 평가할 위험이 있으므로, 감정평가액을 받아 세법상 명확한 '시가' 기준을 확립해 두는 것이 안전합니다.
시가가 정확히 3억 원으로 인정받을 경우, 특수관계인 간 거래 시 시가와 대가의 차이가 시가의 30%(9,000만 원)와 3억 원 중 적은 금액 이내라면 증여세가 부과되지 않으므로 2억 5,000만 원에 매매하더라도 증여세 과세 대상에 해당하지 않습니다.
단, 매도자(질문자)의 양도소득세는 시가와 거래가액의 차이가 5%(1,500만 원)를 초과하기 때문에 부당행위계산부인 규정이 적용되어, 실제 매매가인 2억 5,000만 원이 아닌 시가 3억 원을 기준으로 다주택자 중과 등 양도세가 계산되어 부과됩니다.
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