세무 Q&A
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Q.
임대사업자 자동말소 관련 문의
안녕하세요.
임대자업자 자동말소 중과유예 관련하여 기준시가,임대기간,사업자등록 요건은 문제가 없어보이는데
5%증액상한 관련하여 상담이 필요한 부분이라 문의 드립니다.
내용은 아래와 같습니다.
다세대주택(빌라) 총 4세대 보유
4세대의 이용 현황:
1세대: 본인 실거주
3세대: 과거 임대사업자 등록을 하였으나,
현재는 자동말소된 상태 (등록 : 2007.02.21 자동말소 : 2020.08.18)
A세대- 1) 2018.07.29 ~ 2020.07.29 = 7천/30
2) 2021.01.30 ~ 2023.01.29 = 1억6천
3) 2024.12.06 ~ 2026.12.05 = 1억7천
B세대- 1) 2017.07.16 ~ 2019.07.17 = 1억5천
2) 2019.07.17 ~ 2021.07.17 = 1억6천
3) 2021.07.17 ~ 2023.07.17 = 1억6천
C세대- 1) 2017.12.30 ~ 2019.12.30 = 3천/40
2) 2019.12.30 ~ 2021.12.30 = "
3) 2019.12.30 ~ 2021.12.30 = "
문의내용
1) 임대료5% 증액상한(2019년2월2일 이후 임대차계약 갱신-체결하는 분부터적용) 요건이 맞을까요?
2) 빌라 3세대 중 1세대가 임대사업자 자동말소에 따른 중과유예 요건을 충족하지 못할 경우, 나머지 요건을 갖춘 2세대까지 중과유예 혜택 적용 불가여부
문****다 님
조회 : 253건
답변 : 2건
26.04.02
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.02
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
질문을 보면 4년단기임대사업자로서 20년 8월 18일에 자동말소 되신 것 같습니다.
어차피 4년 단기임대사업자는 자동말소 이후에는 계약갱신청구권을 주장하는 임차인을 제외하고는 5%를 초과하여 임대차계약을 하실 수 있습니다.
4년 단기임대사업자가 자동말소가 되신 경우에는 양도소득세를 중과세로 납부하지 않고 일반세율로 양도 가능합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.03
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
5% 증액상한 요건은 2019년 2월 12일 이후 체결 또는 갱신된 계약부터 적용되므로, A세대 2번 계약(2021년), B세대 3번 계약(2021년), C세대 2번·3번 계약의 직전 계약 대비 증액률이 5% 이내인지 각각 확인이 필요합니다.
중과유예 요건은 주택별로 개별 판단하므로, 요건을 충족한 세대는 충족하지 못한 세대와 무관하게 각각 중과유예 적용이 가능합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1) 임대료 5% 증액 상한 요건 충족 여부
소득세법상 5% 증액 제한은 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결하거나 갱신하는 임대차계약부터 적용되며, 임대사업자 등록 유지 기간 중에만 적용됩니다.
- A세대: 자동말소일(2020.08.18) 이후인 2021년 1월에 새로운 계약이 체결되었으므로 임대기간 내 5% 상한 위반에 해당하지 않습니다.
- B세대: 자동말소 전인 2019.07.17에 보증금 1억 5천만 원에서 1억 6천만 원으로 5%를 초과하여 증액(약 6.6%)하였으므로 요건을 위반하였습니다.
- C세대: 임대료 증액이 없었으므로 요건을 충족합니다.
2) 1세대 위반 시 나머지 2세대 혜택 적용 여부
임대주택에 대한 양도소득세 중과배제 특례 요건은 각 호(세대)별로 개별 판단하므로, 1세대(B세대)가 5% 증액 제한 요건을 위반하였더라도 나머지 요건을 모두 충족한 2세대(A, C세대)는 중과배제(중과유예) 혜택을 적용받을 수 있습니다.
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