세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
다주택자 취득세 및 양도세
[주택임대사업자(장기 2027년 2월 27일 만료)]
1. 광명아파트(재건축 진행중)
2025년 12월 정비구역지정
2028년 사업시행인가 예정
2. 화곡동 빌라 공시가 1억이하
2028년 전 매도 예정
[보유 주택]
3. 응암동 아파트 2019년 매수(2년 실거주)
매도 26년 8월 12일 예정
4. 인천 연수구아파트 (2년 보유)
매도 26년 5월 예정
[매수 예정]
5. 강서구 등촌동 아파트
2026년 8월 12일 매수 예정
Q1. 3번 응암동 아파트 양도세 비과세 가능한가요? ( 임대주택사업자 기준)
Q2. 5번 강서구 등촌동 아파트 매수 시 취득세는 몇프로 인가요?
Q3. 이후 2028년 1번 광명 아파트 사업시행인가 전 5번 등촌동 아파트 (실거주 2년 가정) 매도할 경우 양도세는 어떻게 되나요?
Q4. 2028년 1번 광명 아파트 사업시행인가 후 실거주 주택 구매 예정입니다. 이 시점 아파트 새로 매수할 경우 1주택으로 취득세내고 양도세 비과세 가능한거죠?
장*인 님
조회 : 277건
답변 : 2건
26.04.04
-
강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.04
응암동은 비과세 가능할거 같습니다만 신고할때 다시 검토해보세요
취득세는 12프로 같습니다.
-
박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.05
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
1> 4번아파트를 일반세율로 양도소득세를 납부하고, 1번과 2번이 주택임대사업자등록이 등록된 가운데 임차인이 거주를 하는 경우라면 3번아파트는 거주주택 비과세 특례를 통해서 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 가능합니다.
2> 강서구가 현재 조정대상지역이기 때문에 최소 8.4%의 취득세를 납부하실 것 같습니다. 임대주택이라고 하더라도 취득세 주택수 계산시 포함됩니다. 기준시가 1억원 이하의 주택은 주택에서 제외되지만, 화곡동빌라 있는 지역이 재개발구역으로 지정된 경우에는 주택수에 포함된 경우에는 12.4%의 취득세를 납부하실 수 있습니다.
3> 등촌동 아파트도 거주주택 비과세 특례를 통해서 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
4> 질문을 보면 대체주택을 통한 양도소득세 비과세 적용을 받고자 하시는 것 같습니다. 관리처분인가일 이전에 조정대상지역에 있는 주택을 대체주택으로 취득하는 경우에는 일시적 1세대 2주택으로 간주되지 않아서 취득세를 중과세로 납부하실 수 있고, 양도소득세는 1번 광명아파트가 준공 이후에 세대 전원이 전입신고하는 경우 대체주택에 대해서 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
A1. 4번 인천 아파트를 먼저 매도하여 과세 처리하고, 1번과 2번 주택이 세법상 장기임대주택 요건을 충족한다면, 3번 주택은 양도 시 거주주택 비과세 특례를 적용받아 비과세가 가능합니다.
A2. 5번 아파트 매수 당일 3번 주택이 처분되고 4번 주택이 이미 처분된 상태라면, 공시가 1억 이하인 2번 빌라는 취득세 산정 주택 수에서 제외되므로 1번 주택과 5번 신규 주택을 합해 2주택이 되며, 등촌동은 비규제지역이므로 취득가액에 따라 1~3%의 기본 취득세율이 적용됩니다.
A3. 거주주택 양도세 비과세 특례는 생애 1회만 적용되므로, 이미 3번 주택에서 해당 특례를 사용했다면 5번 아파트는 비과세를 받을 수 없고 다주택자로서 양도소득세가 과세됩니다.
A4. 1번 광명 아파트만 남은 상태에서 신규 주택을 매수하면 2주택자가 되며 비조정지역 기준 1~3%의 기본 취득세율이 적용되고, 사업시행인가일 이후 취득한 신규 주택에서 1년 이상 거주한 뒤 1번 아파트 완공 전이나 완공 후 3년 이내에 매도 및 신축 아파트로 세대 전원 이사 등의 요건을 충족하면 대체주택 양도세 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.