세무 Q&A
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Q.
양도세 비과세 예외조건
동대문구 신축 아파트 분양받아 올 여름 입주를 앞두고있습니다.
22년도 공고 아파트로 토허제는 적용안받아 세를줄수는있지만 향후 매도시에는 2년실거주없이는 조정지역으로 양도세가 많이 나올것같습니다.
문제는 지금은 제가 개인사업 및 4대보험직장이 서울인데 입주를 앞두고 수원으로 회사를 옮겨 이직할듯합니다.
이 경우 비과세 특례가 될 수 있나요?
더불어 몇 년 후에 동대문구가 조정지역 해제되면 실거주 안했어도 매도시 양도세 다소 자유롭나요?
분양받고 계약금치른건 25년 8월1차 9월2차 납했고
혼인신고는 25년10월에했습니다.
부부모두 무주택입니다.
남편은 7년전1주택 소유했었다 매도후무주택
저는 생애최초입니다.
무주택자는 이 경우 실거주를하지않아도 비과세라고하던데.. 뭐가 맞는건지
제 경우 2년, 3년후 매도시 양도소득세궁금합니다.
김*라 님
조회 : 214건
답변 : 2건
26.04.07
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이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.07
안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.
계약당시 비조정대상지역이어서 비과세 적용시 거주요건은 필요 없을 것으로 판단됩니다.
감사합니다
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.07
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
1> 동대문아파트 분양권 계약당시에 세대전원이 무주택인 경우에 분양권 잔금일이 조정대상지역으로 지정이 되더라도 2년이상 거주요건 없이 2년이상 보유요건만 충족되는 경우에는 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.
2> 동대문아파트 분양권 계약당시에 세대전원 중 유주택자 있는 경우에는 분양권 잔금일 이후에 2년이상 거주요건을 충족을 하셔야 양도가액 12억원까지 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.
3> 질문에 있는 것처럼 직장과 관련하여 부득이하게 세대전원이 이사를 하셔야 하는 경우에는 최소한 동대문아파트에서 1년이상 거주를 하셔야 하는 요건이 가능한 경우에는 비과세도 가능하실 수 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
질문하신 내용에 대한 답변은 다음과 같습니다.
1. **조정지역 해제 및 실거주 요건:** 동대문구는 2023년 1월 5일부로 조정대상지역에서 해제되었습니다. 양도소득세 비과세를 위한 2년 거주 요건은 '취득일(잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날)' 당시의 규제지역 여부로 판단합니다. 올여름 잔금을 치르고 주택을 취득하신다면 비규제지역에서의 취득이 되므로 2년 실거주 요건 자체가 처음부터 적용되지 않습니다.
2. **직장 이직(수원)으로 인한 특례:** 근무상 형편(이직 등)으로 인한 비과세 특례는 해당 주택에서 '1년 이상 실거주'한 이후에 타 시·군으로 세대 전원이 이사할 때만 적용됩니다. 따라서 입주 전인 현재는 적용받을 수 없으나, 애초에 실거주 요건이 면제된 상태이므로 해당 특례를 활용하실 필요가 없습니다.
3. **무주택자 거주요건 면제 관련:** 무주택자가 실거주를 하지 않아도 비과세라는 것은 '조정대상지역으로 지정되기 이전에 무주택 세대가 계약금을 지급한 경우'에 적용되는 예외 조항입니다. 질문자님의 경우 주택 취득 시점(올여름)에 이미 조정대상지역이 해제된 상태이므로, 이 예외 조항과 무관하게 취득일 기준에 따라 거주 요건이 없습니다.
4. **2년, 3년 후 매도 시 양도소득세:** 잔금을 치른 취득일로부터 실거주 여부와 상관없이 '2년 이상 보유'만 하시면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족합니다. 따라서 2년 뒤 매도 시 양도가액 12억 원 이하분까지는 양도소득세가 전액 비과세됩니다.
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