세무 Q&A
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Q.
2주택자가 같은 해 2개 주택을 팔 때 세금(일시적 2주택 비과세 포함)
안녕하세요 저는 2채를 가지고 있는 다주택자로 28년도에 둘 다 팔 계획을 가지고 있습니다.
양도소득세는 동일해에 합산과세되는 것으로 알고 있는데,
이 중 1채가 일시적 2주택으로 비과세라서 이 부분이 어떻게 계산되는지 문의 드립니다.
주택 1(매수시 비조정대상지역, 매도시 조정대상지역)
- 주택 구매 ; 24년 6월
- 매수가 ; 7억
- 매도 예상가 ; 14억
- 양도차익 ; 14억-7억 = 7억
- 주택 1 매도예상일 ; 28년 9월
(거주는 2년)
주택 2(매수시 비조정대상지역, 매도시 조정대상지역)
- 주택 구매 ; 25년 9월
- 매수가 ; 10억
- 매도 예상가 ; 13억
- 양도 차익 : 13억-10억 = 3억
- 주택 2 매도 예상일 : 28년 10월
(거주한 적 없음)
위와 같을 때,
주택 1은 일시적 2주택 조건을 만족하여 매도예상 가 14억 중 12억을 초과한 2억 부분에 대해서만 양도소득세 부과
주택 2을 28년도에 매도할 때,
주택 1의 비과세 12억 초과분 2억 + 주택 2의 양도차익 1억(주택 2 매도시점에 1주택이므로 12억 초과분) = 총 3억의 양도소득세만 과세 되는 것이 맞는지 궁금합니다.
광**미 님
조회 : 773건
답변 : 1건
26.04.13
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.14
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
1세대 1주택 12억원 초과분에 대해서 양도소득세를 계산할 때에는 12억원을 초과하는 양도가액에 대해서 양도소득세를 계산하지 전체 양도차익 중 12억원 초과하는 비율에 대해서만 과세 양도차익으로 간주하고 양도소득세신고를 해 드리고 있습니다.
주택 1 양도차익이 7억원이고 양도가액이 14억원인 경우에는 (7억원 * 2억원 / 14억원)에 해당하는 금액을 과세 양도차익으로 간주하여 양도소득세신고를 합니다.
주택2 양도차익이 3억원이고 양도가액이 13억원인 경우에는 (3억원 * 1억원 / 13억원)에 해당하는 금액을 과세 양도차익으로 간주하여 양도소득세신고를 합니다.
주택1과 주택2를 합산하는 경우에는 장기보유특별공제까지 차감 된 양도소득금액을 합산하여 양도소득세신고를 하도록 되어 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
동일 연도에 매도하므로 두 주택의 과세 대상 양도소득은 합산하여 과세되는 것이 맞으며, 주택 2 역시 비조정대상지역 취득 후 2년 이상 보유했으므로 1주택 상태에서 매도 시 12억 원까지 비과세가 적용됩니다.
하지만 12억 원 초과 고가주택의 과세 대상 양도차익은 단순 초과 금액(2억 원, 1억 원)이 아니라 '전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액'의 비율로 계산해야 합니다.
따라서 주택 1의 과세 대상 양도차익은 1억 원(7억 × 2/14), 주택 2의 과세 대상 양도차익은 약 2,307만 원(3억 × 1/13)이 되며, 이 두 금액을 합산한 약 1억 2,307만 원(장기보유특별공제 및 기본공제 적용 전)이 최종적인 합산과세 대상 양도차익이 됩니다.
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