부모님 주택 매매(양도)로받는게 유리할까요? 증여로받는게 유리할까요?

세무 Q&A

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Q.

부모님 주택 매매(양도)로받는게 유리할까요? 증여로받는게 유리할까요?

엄마주택현황
1. 곧 재건축들어가는 다세대빌라 (공시가격 1억9천/최근 매매가격 3억3천~2억8천)
2. 아파트 분양권 ( 엄마 자금 3천 + 자녀 자금 3천 들어가있음) _ 2022년~2024년 계좌이체내역 존재.차용증x.이자지급x (5천까지 비과세라 상관없는거알고있었음)
자녀는 무주택세대주, 만31세
최근에 3천만원 추가로 빌려드려서 총6천
(차용증 쓸계획)
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상황설명
1번 아파트가 재건축되면 가격이 인상되고 부모님의 대출 부담이 커 자녀에게명의를 넘길예정으로 매매.증여 각각 방법으로 알아보고있습니다..
증여로 넘기면 세금이 6천정도 발생한다고 들었고, 만약 10년안에 부모님이 돌아가실경우 상속세로 다시 계산될수있다하여 양도(매매)가 깔끔할것같아 알아보고있습니다.
양도로 할경우, 매매가격으로 잡아야하는지? 기준시세로 잡아야하는지? 그 가격에서 얼마나 낮춰서 매매해야 문제가없을까요? 빌려드린 6천을 매매가에서 낮출수있을까요? 추가로 증여비과세 5천도 포함하면 어디까지낮춰서 거래해야 문제가없을까요?
양도.증여등 부동산경험많은 세무사님 상담 진행할생각있습니다.

김*우 님
조회 : 314건 답변 : 1건 26.04.20
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이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.04.21

안녕하세요 이용천 세무사입니다.

매매는 공시가보다는 시세대로 진행하시는 것이 좋으며, 저가 양/수도 계획이 있으시면 감정평가(최대한 낮게 요청) 받아서 진행하시는 것이 좋습니다.
감정평가액에서 -30%까지 저가거래 시 추가 증여세 이슈 없습니다.
빌려드린 6천만원은 차용증 작성하시고 매매계약서 특약에 '잔금 일부는 채무의 상환으로 대체한다'는 문구를 기재하셔도 되나, 특수관계자간의 거래이므로 별도로 정산하시는 것을 추천합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

자녀의 매수 자금 출처가 명확하게 입증된다면, 10년 내 상속재산 합산 위험을 피할 수 있는 양도(매매) 방식이 증여보다 유리합니다.
질문하신 내용에 대한 답변은 다음과 같습니다.

1. 매매 기준 가격: 원칙적으로 유사매매사례가액 등 시가(최근 매매가격인 2억 8천~3억 3천만 원)를 기준으로 해야 합니다.
2. 가격 인하 한도: 특수관계인 간 매매 시 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이내로 낮춰서 매수하면 자녀에게 증여세가 부과되지 않으나, 가격 차이가 5% 이상 나면 어머니의 양도소득세는 실거래가가 아닌 시가를 기준으로 계산됩니다.
3. 6천만 원 상계: 계좌이체 내역과 차용증 등 객관적 증빙으로 실제 채무임이 인정된다면 매매대금에서 6천만 원을 상계(공제) 처리하고 차액만 지급할 수 있습니다.
4. 5천만 원 비과세 활용: 성인 자녀 증여재산공제 5천만 원을 매매대금 자금 출처(현금 증여)로 사용하거나, 시가의 30%를 초과하여 매매가격을 낮출 때 부과되는 증여세액 계산 시 공제받는 방식으로 복합적인 활용이 가능합니다.