세무 Q&A
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Q.
부담부증여 세금 문의
안녕하세요. 부담부증여 문의입니다.
22년도 6월에 화곡동 빌라를 3억에 매입했습니다. 1주택자이고, 전세끼고 매입했습니다.
현재 전세 보증금 2억에 세입자가 있습니다.
자식이 어머니께 위 빌라를 명의이전 하려고 합니다.
1. 찾아보니 해당 조건에서는 부담부증여가 가장 유리할 것 같은데 맞나요??
2. 찾아보니 약 1년전 해당 빌라가 2억 5천에 매매됐었습니다. 현재 공시지가는 1억 5천 9백만원 인데 부담부 증여시 매매가를 공시지가로 설정할 수 있나요?? 아니면 감정평가를 꼭 받아야 되나요??
3. 부담부증여 세금신고에 세무 상담만으로 처리할 수 있을까요?? 세무신고 대리를 꼭 사용해야 될까요??
답변 부탁드립니다. 감사합니다.
박*용 님
조회 : 116건
답변 : 2건
26.04.23
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이종록 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.23
안녕하세요. 화곡동 빌라 증여 건으로 문의하신 내용 잘 검토했습니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 의뢰인님의 상황(매입가 3억, 보증금 2억, 공시가 1.59억)은 '부담부증여'와 '저가양도' 사이에서 실익을 반드시 시뮬레이션해봐야 하는 케이스입니다.
1. 왜 시뮬레이션이 필수인가요?
단순히 증여세만 줄이는 것이 정답은 아닙니다. [양도소득세 + 증여세 + 취득세]라는 세 가지 세목이 얽혀 있기 때문입니다. 특히 화곡동 같은 빌라는 시가 산정 방식(감정평가 여부 등)에 따라 세금이 크게 달라질 수 있어, 전체 세액 합계액을 비교해 보는 것이 가장 중요합니다.
2. 향후 '양도세'까지 고려한 설계
어머니께서 향후 해당 빌라를 매도하실 때의 양도차익까지 계산에 넣어야 합니다. 지금 세금을 조금 아끼려다 나중에 어머니께서 '세금 폭탄'을 맞으실 수도 있습니다. 취득가액을 얼마로 설정해 두는 것이 가족 전체의 자산 관리에 유리할지 상세히 짚어드리겠습니다.
3. 실무 경험이 곧 자산 보호입니다.
저는 화곡동을 포함한 다수의 빌라 증여 및 양도 케이스를 처리하며, 국세청의 까다로운 소명 요구에 대응해 온 풍부한 실무 경험을 보유하고 있습니다.
지금 바로 연락해 주시면, 의뢰인님 상황에 딱 맞는 데이터 기반의 세무 시뮬레이션 결과를 바탕으로 명쾌한 해답을 드리겠습니다.
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김소중 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.23
안녕하세요.
전세보증금이 포함된 구조라면 일부는 양도, 일부는 증여로 나뉘는 부담부증여가 절세 측면에서 유리한 경우가 많습니다.
다만 증여가액은 공시지가가 아닌 시가를 기준으로 판단되므로, 상황에 따라 감정평가가 필요할 수 있습니다.
또한 양도세와 증여세가 동시에 발생하는 구조라 계산이 복잡하므로 알아보고 진행하시는게 좋습니다.
하단 블로그 참고하여 답변드립니다.
SELFTAX - 부담부증여 잘못하면 세금 2배?
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 부담부증여 시 어머니가 인수하는 보증금 2억 원은 자녀의 양도로 간주되어 양도세가 계산되나 취득가(3억 원) 대비 차익이 없어 세금이 발생하지 않으며, 나머지 증여가액에 대해서는 5천만 원의 직계존속 증여재산공제가 적용되어 일반 증여보다 세무상 유리합니다.
2. 세법상 재산의 평가액은 임대보증금(2억 원)과 공시가격(1억 5천 9백만 원) 중 큰 금액을 하한선으로 적용해야 하므로 공시가격으로 신고할 수 없습니다. 감정평가를 받는 것이 법적 의무는 아니지만, 증여일 기준 전 6개월부터 후 3개월 사이의 다른 유사매매사례가액이 세무당국에 의해 임의로 적용되는 것을 방지하기 위해 활용됩니다.
3. 세무신고 대리인 선임이 법적 의무는 아니므로, 세무 상담을 통해 양도소득세와 증여세의 정확한 계산 및 신고 절차를 숙지한다면 납세자가 홈택스를 통해 직접 신고할 수 있습니다.
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