세무 Q&A
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Q.
자녀 토지, 아파트 증여
안녕하세요. 아버지 재산 증여/상속 관련 절세 방법 문의드립니다.
가족 구성
아버지 (어머니 사망)
딸, 아들 총 2명
재산 현황
아파트 (시가 6억 8천만 원): 딸에게 이전 예정. 딸은 아버지와 38년간 동일 세대 동거 중, 무주택자
토지 1 (약 42평): 아들에게 이전 예정. 공시지가 약 2,200,000원/㎡. 모아타운 재개발 진행 중. 토지 위에 무허가 건축물 존재 (건축물대장 미등재)
핵심 질문
딸의 경우 동거봉양 증여공제(최대 6억) 적용이 가능한지. 단, 아버지가 아파트를 주고 별도 거주 예정입니다.
생전 증여 vs 상속 중 어느 쪽이 절세에 유리한지 (동거주택 상속공제 6억 적용 가능 여부 포함)
토지의 경우 공시지가로 (약 3억 2천만 원)로 증여세 신고 가능한지. 매매이력 없음. 혹시 주변시가 차이 있다면 감정평가 2인 활용 시 절세 효과있는지 궁금합니다.
무허가 건축물(건축물대장 미등재) 존재 시 증여세 과세 범위
참고
직계존속 기본공제 5,000만 원 이미 사용
감정평가 연계 및 부담부증여 검토 희망
m***J 님
조회 : 270건
답변 : 2건
26.04.27
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신훈식 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.28
어머니 명의의 주택이면 동거봉양상속 공졔가능하나 아버님 명의인 경우 안됩니다
아버님명의인경우 10년이상 동거하시면 동거주택공제가 될톈데 현재 별도세대 구성이시면 안됩니다
사망시점 소급하여 10년간 무주택동거인 경우 가능합니다
토지의 경우 일반적으로 공시가격 가능합니다.
상속 증여 플랜은 좀더 세밀한 정보로 계획을 짜야합니다
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.29
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
동거봉양 증여공제(6억)는 증여 후에도 동거를 유지해야 하므로 아버지가 아파트를 증여하고 별도 거주하면 요건 미충족으로 적용이 불가하며, 동거주택 상속공제는 사망 시점 소급 10년간 무주택 동거 요건을 충족해야 적용됩니다.
토지는 매매 이력이 없으면 공시지가로 증여세 신고가 가능하나, 모아타운 재개발 진행 중인 경우 감정평가액이 공시지가보다 낮게 나올 가능성은 낮으므로 감정평가 활용 전 시세 확인이 선행되어야 합니다.
무허가 건축물은 건축물대장 미등재 시 증여세 과세 대상에서 제외될 수 있으나, 재개발 진행 중인 점을 고려하면 향후 권리산정 기준일 및 이전고시 시점에 따른 세무 변수가 많으므로 구체적인 플랜 수립이 필요합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 동거봉양 증여공제: 현행 세법상 '동거주택 상속공제'는 존재하나 '동거주택(동거봉양) 증여공제(최대 6억 원)' 제도는 없으므로 아파트 생전 증여 시 해당 공제는 적용 불가능합니다.
2. 증여 vs 상속 유불리: 상속개시일(사망일)까지 10년 이상 동거 및 무주택 요건을 유지할 경우 동거주택 상속공제(최대 6억 원)와 일괄공제(5억 원) 적용이 가능해 상속이 세금 측면에서 유리하지만, 아버지가 별도 거주를 시작하여 상속개시일 현재 동거 요건이 충족되지 않으면 동거주택 상속공제를 받을 수 없습니다.
3. 토지 증여 기준 및 감정평가: 유사 매매사례가액이 없다면 공시지가 신고가 원칙적으로 가능하나, 재개발 진행 구역은 과세관청이 직권으로 감정평가를 의뢰해 시가로 세금을 추징할 위험이 높으며, 납세자가 직접 2인의 감정평가를 받을 경우 공시지가보다 평가액이 높아져 당장의 증여세는 증가하지만 향후 양도소득세 계산 시 취득가액이 높게 인정되어 절세 효과가 있습니다.
4. 무허가 건축물 과세 범위: 건축물대장이 없는 무허가 건축물도 증여세 과세 대상에 포함되므로, 관할 지자체의 재산세 과세대장상 시가표준액이나 감정평가액을 산출하여 토지가액에 합산 신고해야 합니다.
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