세무 Q&A
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Q.
부모님 명의 주택 매도 후 증여세 문의
안녕하세요, 세무사님. 향후 주택 구입 자금과 관련하여 발생하는 증여세 문제 및 절세 방안에 대해 자문을 구하고자 글을 올립니다.
1. 과거 증여 및 현재 상황 요약
저는 9년 전(2017년경) 어머니로부터 주택 구입 자금 명목으로 1.5억 원을 증여받은 이력이 있습니다. 그리고 내일, 현재 아버지 명의로 되어 있는 아파트의 잔금을 치르고 명의 이전을 완료할 예정입니다. 해당 아파트의 매도 대금은 3.8억 원입니다.
2. 자금 출처 및 실질 소유 관계
중요한 점은 내일 매도하는 아파트 취득 당시, 제 자금 4천만 원이 투입되었다는 사실입니다. 즉, 명의는 아버지로 되어 있으나 실질적으로는 제 자산이 포함된 부동산을 매도하여 발생하는 대금 3.8억 원을 제가 수령하게 되는 상황입니다.
3. 주요 질의 사항
첫째, 9년 전 어머니께 받은 1.5억 원과 이번에 수령할 3.8억 원이 동일인(부모) 합산 과세 대상에 해당하여 높은 누진세율이 적용되는지 궁금합니다.
둘째, 아파트 취득 시 제가 부담한 4천만 원에 대해 실질 과세 원칙을 적용받아 증여 가액에서 제외할 수 있는 방법이나 소명 절차가 있는지 알고 싶습니다.
셋째, 최근 신설된 증여재산 공제 혜택을 적용받을 수 있는 요건이 되는지, 혹은 차용증(금전소비대차)을 활용한 분산 수령이 유리할지 검토 부탁드립니다.
내일 잔금 처리가 진행되는 만큼, 위 상황에서 제가 부담해야 할 예상 세액과 합법적으로 세금을 최소화할 수 있는 전략에 대해 구체적인 조언을 부탁드립니다. 감사합니다.
능***수 님
조회 : 157건
답변 : 2건
26.04.28
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이주홍 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.28
1. 네 맞습니다 9년 전에 어머니께 받은 금액과 그로부터 10년 이내에 아버지로 부터 받게 되는 금액은 합산 되어서 증여세가 계산됩니다
2. 실질과세 원칙을 적용하기 위해서 4천만원이 실제 질문자님의 돈이였다는 것을 입증할 수 있어야 합니다. 예를 들어서 계좌이체 내역들이 자금의 흐름이 보일 정도로 명확하게 확인되면 제일 좋습니다
질문자님의 주장만으로 실질과세를 적용해주지는 않을 것입니다
3. 최근 신설된 증여재산 공제 혜택은 결혼이나 출산공제를 말씀하시는 것 같습니다. 결혼은 혼인신고 시점, 출산공제는 출산신고 시점을 기준으로 전.후 2년 이내에 증여 받으면 1억원까지 공제를 해주게 됩니다.
그리고 차용증을 활용하는 것은 무이자로 하는 경우 대략 2.15억 원까지 가능하니 참고하셔서 진행하시면 좋을 것 같고 내용증명이나 확정일자를 받아두시면 미리 쓴 차용증이라는 것을 입증할 수 있으니 알아두시기 바랍니다. 그리고 차용증을 쓰는 경우 가장 중요한 사항은 차용증에 작성된 상환 계획에 따라서 실제로 상환이 되고 있다는 부분이 가장 중요합니다
참고하셔서 문제없이 주택 구입하시기 바랍니다!
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.29
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
2017년 어머니로부터 수령한 1억 5천만원은 10년 합산 기간(2027년)이 경과하지 않았으므로 이번 아버지로부터 수령하는 금액과 합산 과세되며, 직계존속 합산 공제 5천만원을 초과하는 금액에 누진세율이 적용됩니다.
취득 시 투입한 본인 자금 4천만원은 계좌이체 내역 등 명확한 자금 흐름 증빙이 있는 경우에만 실질과세 원칙 적용으로 증여가액에서 제외 가능하며, 주장만으로는 인정받기 어렵습니다.
잔금이 내일 처리되는 긴박한 상황이므로 3억 8천만원 전액을 즉시 수령하기보다 차용증(무이자 한도 약 2억 1500만원) 활용 및 분산 수령 방안을 오늘 내로 전문가와 직접 상담하여 결정하시기 바랍니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
첫째, 상속세 및 증여세법상 부모(아버지와 어머니)는 동일인으로 간주되므로, 10년 이내에 어머니로부터 증여받은 1억 5천만 원과 이번에 아버지로부터 수령할 금액은 합산되어 과세표준 및 누진세율이 적용됩니다.
둘째, 아파트 취득 당시 본인의 자금 4천만 원이 투입된 사실을 객관적인 금융 거래 내역(계좌 이체 기록 등)으로 명확히 소명할 수 있다면, 해당 금액은 본인 자산의 회수로 인정받아 증여재산가액에서 제외할 수 있습니다.
셋째, 신설된 혼인·출산 증여재산공제는 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생 후 2년 이내인 경우 1억 원을 추가로 공제받을 수 있으므로 해당 요건을 충족하는지 확인해야 하며, 차용증(금전소비대차)을 활용할 경우 원금 상환 능력과 정기적인 이자 지급 내역(법정 이자율 4.6% 기준, 연간 이자 차액 1천만 원 미만 시 증여세 비과세 규정 활용 가능)을 객관적으로 입증해야 대여금으로 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.
결론적으로 4천만 원의 투입 내역을 소명하여 금번 증여가액을 3.4억 원으로 낮추고, 9년 전 증여분과 합산한 뒤, 요건에 맞는 추가 공제(혼인·출산 등)를 적용하거나 일부 금액을 실질적이고 객관적인 차용으로 전환하는 것이 합법적인 절세 전략입니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.