일시적2주택관

Question

선승한 · Accepted Answer

안녕하세요, 세무회계 휘안의 선승한 세무사입니다.

주택 취득과 청약 당첨 일정이 맞물려 일시적 2주택 요건 및 대출, 세금 문제로 고민이 많으실 것으로 생각됩니다.

질의하신 내용 중 대출 관련 사항은 금융권의 정책에 따라 수시로 변동되므로 일반적인 기준을 안내해 드리며, 세무적인 관점에서의 핵심적인 주의사항을 중점적으로 답변해 드리겠습니다.

① 주택담보대출 및 중도금 대출 관련 (1~3번 질의) 세무대리인은 세법을 근거로 세금을 판단하고 신고를 대리하는 역할을 수행하므로, 금융권의 대출 규제(LTV, DSR 적용 여부 및 처분조건부 대출 등)에 대한 정확한 확답을 드리기 어렵습니다.

다만 일반적인 규제 환경하에서, 신규 분양권에 대한 중도금 대출을 실행하거나 기존 주택에 대한 주택담보대출을 실행할 때 타 주택(또는 분양권)을 소유하고 있다면 '기존 주택 처분 서약'을 조건으로 대출이 승인되는 경우가 많습니다. 특히 전세를 낀 상태(갭투자)에서의 대출은 실거주 요건 등에 따라 제한이 있을 수 있으므로, 반드시 거래하시는 은행이나 전문 대출 상담사에게 구체적인 일정을 바탕으로 직접 상담을 받으셔야 불이익을 방지할 수 있습니다.

② 취득세 및 양도소득세 핵심 주의사항: '취득 순서'의 위험성 세무상 가장 주의하셔야 할 치명적인 함정은 '부동산의 취득 순서'입니다. 세법상 주택의 취득일은 '잔금청산일'이며, 분양권의 취득일은 '청약 당첨 후 분양계약체결일'입니다. 현재 예정하신 일정대로라면 분양권 취득(26년 5~6월) -> 아파트 취득(26년 10월 잔금) 순서가 됩니다.

양도소득세 비과세 불가 위험: 세법상 '일시적 1주택 1분양권' 특례를 적용받아 양도세 비과세를 받으려면 반드시 '종전 주택'을 먼저 취득(잔금 완료)한 상태에서 나중에 '분양권'을 취득해야 합니다. 현재 일정처럼 분양권을 먼저 취득하고 주택의 잔금을 나중에 치르게 되면, 해당 주택을 향후 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 치명적인 불이익이 발생합니다.
취득세 중과 위험: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 10월 아파트 잔금 시점에 이미 1주택(분양권)을 소유한 상태에서 두 번째 주택을 취득하는 것이 됩니다. 만약 해당 아파트가 조정대상지역(통상 토지거래허가구역과 중첩되는 경우가 많음)에 있다면 취득세가 중과(예: 8%)될 위험이 있습니다.
③ 대응 방안 및 권장 사항 세금 폭탄을 피하기 위해서는 반드시 매수하시는 아파트의 잔금일(취득일)을 청약 분양계약 체결일(분양권 취득일)보다 앞당겨서 아파트를 먼저 '취득' 하셔야 일시적 2주택 특례 요건을 검토해 볼 수 있습니다.

단순한 일정 차이로 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 거래 금액이 크고 대출과 세금 규제가 복잡하게 얽혀 있는 사안이므로, 본계약 체결 및 청약 계약을 확정하시기 전에 반드시 관련 서류(가계약서, 청약 안내문 등)를 지참하시어 세무 대리인과 심층적인 대면 상담을 진행하시기를 강력히 권고드립니다.

본 답변은 질문자님이 작성하신 단편적인 사실관계를 바탕으로 작성되었으므로 법정효력을 갖는 유권해석이 아닙니다. 각종 신고 및 불복 등의 증거자료로서의 효력이 없음을 알려드립니다.

[관련 세법 조문]

소득세법 시행령 제156조의3 【1세대 1주택 1분양권 특례】 
② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 조에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(중략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항(비과세)을 적용한다.

지방세법 제13조의2 【법인의 주택 취득 등 중과】 
① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 2. 1세대 2주택(조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우로 한정한다) (중략) : 제11조제1항제7호나목의 세율(4%)을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 (8%)

권혁우 · Answer

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

세법상 가장 중요한 핵심은 취득 순서이며, 분양권 취득일(청약 당첨 후 계약체결일)이 아파트 잔금일보다 앞서게 되면 소득세법 시행령 제156조의3에 따른 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례 적용이 불가하여 향후 아파트 매도 시 양도세 비과세를 받을 수 없습니다.

취득세 역시 분양권이 먼저 취득된 상태에서 조정대상지역 아파트 잔금을 치르면 2주택 중과세율(8%)이 적용됩니다.

비과세 및 취득세 일반세율 적용을 위해서는 반드시 아파트 잔금일을 청약 분양계약 체결일보다 앞당겨 아파트를 먼저 취득하셔야 하며, 본계약 확정 전에 구체적인 일정을 확인하시기 바랍니다.

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