세무 Q&A
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Q.
부동산 분양권 및 매수 관련
안녕하세요. 아파트 매수 및 분양권 당첨과 관련하여 세금 문의드립니다.
현재 상황은 아래와 같습니다.
A : 비규제지역 분양권 당첨
→ 계약 예정일: 2026.5.22
→ 입주 예정: 2030.10
→ 전매제한 6개월 이후 전매 가능
B : 규제지역 아파트 매수 예정
→ 2026년 5월 토지거래허가 승인 및 본계약 체결 예정
→ 2026년 9월 잔금 예정
[질문]
위와 같은 상황에서,
A 분양권을 보유한 상태에서 B 아파트를 취득할 경우
→ B 아파트 취득 시 취득세가 2주택 중과 대상에 해당하는지 궁금합니다.
이후 B 아파트에 실거주하다가
A 아파트 입주 시점(2030년)에 아래 두 가지 경우에 대해 문의드립니다.
(1) B 아파트를 매도하는 경우
→ 일시적 2주택 비과세 적용 가능 여부 및 양도세 중과 여부
(2) B 아파트를 보유한 채 A 아파트로 이사하여
→ 2주택 상태 유지 시 보유세(재산세/종부세) 및 향후 매도 시 양도세 중과 여부
세법 적용 기준일(계약일/잔금일)도 함께 고려하여 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
써* 님
조회 : 489건
답변 : 2건
26.04.29
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경지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.29
안녕하세요.
예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.
1. 조정대상지역의 B아파트 취득시 취득세는 2주택 중과입니다.
2, 조정대상지역의 B아파트를 매도시 일시적 2주택 비과세 특례는 적용되지 않습니다.
3. 2주택을 보유시 중과배제주택에 해당하지 않는 경우 양도세가 중과 될 수 있습니다.
답변 채택 부탁드립니다.
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.04.29
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
분양권은 주택 수에 포함되므로 A 분양권 보유 상태에서 규제지역 B 아파트 취득 시 취득세는 2주택 중과세율(8%)이 적용되며, 기준일은 B 아파트 잔금일인 2026년 9월입니다.
일시적 2주택 비과세는 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택을 양도해야 하는데, A는 2030년 입주 예정으로 B 취득 시점과 간격이 4년 이상이어서 비과세 요건 충족이 어렵습니다.
2주택 유지 상태에서는 종부세 중과(중과세율 및 기본공제 축소) 및 향후 양도 시 중과배제 요건 미충족 시 양도세 중과(기본세율+20%p)가 적용될 수 있으므로 매도 시점 규제지역 지정 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
세법상 분양권 취득일은 ‘분양계약일’이고, 아파트 취득일은 ‘잔금일’ 기준입니다. 이를 바탕으로 답변드립니다.
**[B 아파트 취득세 중과 여부]**
A 분양권 취득일(계약일 2026.5.22.) 이후 B 아파트를 취득(잔금일 2026.9.)하게 되므로, B 아파트 취득 시점에 2주택자로 간주됩니다. B 아파트는 규제지역에 위치하므로 취득세 2주택 중과(8%) 대상에 해당합니다.
**(1) B 아파트 매도 시 일시적 2주택 비과세 및 양도세 중과 여부**
일시적 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득해야 합니다. A 분양권 취득 후 1년이 지나지 않은 시점에 B 아파트를 취득했으므로 일시적 2주택 비과세 적용은 불가합니다. 따라서 규제지역인 B 아파트 매도 시 다주택자 양도소득세 중과 대상이 됩니다.
**(2) 2주택 상태 유지 시 보유세 및 향후 매도 시 양도세 중과 여부**
A 아파트가 완공되기 전까지 분양권 상태에서는 보유세(재산세·종부세)가 부과되지 않으나, 완공 후 2주택 상태가 되면 재산세는 주택별로 각각 부과됩니다. 종합부동산세는 1세대 1주택 단독명의 혜택을 받지 못하고 2주택자 기준(기본공제 9억 원)으로 일반세율이 적용됩니다. 향후 매도 시, 규제지역인 B 아파트를 양도하면 양도소득세 중과 대상이나, 비규제지역인 A 아파트를 먼저 양도하면 중과 없이 기본세율이 적용됩니다.
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