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  가족 간 아파트 저가 거래 양수도 및 세금 검토

  안녕하세요
  아파트는 경기도에 위치한 시세 2억 6천만원의 물건입니다
  당사자 관계는 누나, 남동생 (본인) 입니다
  과거 2019년, 해당 아파트는 남동생 소유였으며 이때 누나에게 2억 1백만원에 매도했습니다
  그리고 남동생은 누나와 보증금 1억 8500만원의 전세 계약을 맺었습니다
  차액 1600만원에 대해서는 영수증은 있으나, 남동생 -> 중개인 -> 누나 를 통해 가서 은행거래자료로 소명불명한 상황입니다
  2026년 현재 기준, 시세 2.6억원인 해당 아파트를 다시 누나 (매도인) -> 남동생 (매수인) 관계로 2억 100만원으로 저가 거래 진행 검토 중에 있습니다
  관련하여 아래 사항이 궁금해 글 남깁니다
  
  1. 증여 의제
  - 이러한 상황에서 특수관계인 간 저가 거래가 증여 의심 될 여지
  - 증여세가 발생한다면 그 예상 범위
  2. 양도세 문제
  - 실거주 요건은 충족하지 못 했으나, 전세금 인상없이 계약하여 상생임대인제도 적용을 받을 수 있다고 국세청 인터넷 질의응답 시 응답 받았는데, 이를 활용해 비과세가 가능한지 여부
  - 시세(2.6억) 대비 저가(2억 0.1억)로 매도할 경우, 양도소득세 계산 시 시가를 기준으로 재계산되는 예상 범위
  - 2억 0.1억으로 남동생이 취득 후 추후 제3자에게 매도 시 양도차익 계산 기준(취득가액 설정)
  3. 취득세
  현재 근린생활 건물 소유로 1주택자에 해당되어, 아파트 취득 시 2주택자가 되는데 이때 적용되는 취득세율
  
  
  답변 해주신다면 감사하겠습니다
  찾아줘세무사 플랫폼 qna를 처음 이용해 보는 관계로 유료상담이 필요한 부분이 있다면 말씀해주시면 좋겠습니다
  윤*영 님
  조회 : 194건 답변 : 1건 26.04.29 즐겨찾기
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  선승한 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.04.29

  안녕하세요, 세무회계 휘안의 선승한 세무사입니다.
  
  남매간 아파트 저가 양수도 거래에 따른 주요 세무 쟁점을 검토해 드립니다.
  
  ① 증여세 및 양도소득세 부당행위계산 부인 여부 시가 2.6억 원인 아파트를 2.01억 원에 매매할 경우, 시가와 거래가액의 차액(5,900만 원)이 시가의 30%(7,800만 원)와 3억 원 중 적은 금액보다 작습니다. 따라서 매수인(남동생)에게 증여세가 부과되지는 않을 것으로 사료됩니다. 다만, 해당 차액이 시가의 5%(1,300만 원)를 초과하므로 매도인(누나)은 양도소득세 신고 시 실제 거래가가 아닌 시가 2.6억 원을 기준으로 세액이 재계산됩니다.
  
  ② 상생임대인 비과세 및 매수인의 취득가액 매도인인 누나가 상생임대인 요건을 완벽히 충족하여 1세대 1주택 비과세 대상이 된다면, 세무서에서 양도가액을 시가(2.6억)로 재계산하더라도 비과세가 적용되어 실제 납부할 양도세는 발생하지 않을 수 있습니다. 매수인인 남동생의 향후 매도시 취득가액은 이번에 실제 지급한 2.01억 원으로 설정됩니다. 다만, 실제 상생임대인 비과세가 적용될 지 여부는 관련 증빙을 검토하여야 함에 따라, 비과세 적용 여부가 달라질 수 있는 점 참고바랍니다.
  
  ③ 취득세율 및 주택 수 산정 현재 보유 중인 근린생활시설이 공부상 용도뿐만 아니라 실질적으로도 주택으로 사용되지 않는다면, 이번 아파트 취득 시 남동생은 1주택자로 분류됩니다. 이 경우 해당 아파트 소재지의 조정대상지역 여부에 따라 1~3%의 일반세율이 적용됩니다.
  
  가족 간 거래는 추후 국세청의 자금 출처 조사나 거래의 실질 확인이 매우 엄격하게 이루어집니다. 특히 과거 2019년 거래의 소명 불충분한 부분과 이번 저가 거래의 연관성 등을 종합적으로 검토해야 하므로, 계약 체결 전 구체적인 서류를 지참하시어 상세한 상담을 받아보시는 것을 권장합니다.
  
  본 답변은 질의하신 사실관계를 바탕으로 작성되었으며 법적 효력을 갖는 유권해석이 아닙니다. 실제 거래 전 전문가와 최종 점검을 진행하시길 바랍니다.
  
  [관련 세법 조문]
  
  상속세 및 증여세법 제35조 (저가 양수 등에 따른 이익의 증여)
  ① 타인으로부터 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 타인에게 재산을 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액) 이상인 경우에는 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 한다.
  
  소득세법 제101조 (양도소득에 대한 부당행위계산)
  ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (차액이 시가의 5% 이상인 경우 적용)

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