공동명의 변경 방법

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Q.

공동명의 변경 방법

안녕하세요.

주택 매매 관련 세금 및 명의 변경 가능 여부에 대해 문의드립니다.

현재 7억 8천만원 상당의 아파트를 매수하기로 하여 계약서를 작성하였고, 계약금 7,800만원을 지급한 상태입니다. (일반 매매, 분양권 아님)

매수인은 현재 제 단독 명의로 계약이 체결되어 있으며, 중도금 및 잔금은 아직 지급하지 않은 상태입니다.

계약 이후 자금 부담 및 향후 세금 등을 고려하여, 배우자(또는 예비 배우자)와 공동명의로 변경을 검토하였으나, 매도자 측에서 계약자 변경(공동명의 추가)에 동의하지 않아 진행이 어려운 상황입니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 현재 상태(계약 체결 후, 잔금 전)에서 공동명의로 변경할 수 있는 방법이 전혀 없는지
2. 만약 잔금 이후 공동명의로 변경할 경우, 취득세 및 증여세가 어떻게 발생하는지
3. 단독명의로 취득 후, 향후 혼인 시 공동명의로 변경하는 경우 세금 부담(취득세, 증여세 등)
4. 자금은 실제로 공동 부담하는 상황인데, 명의가 단독인 경우 세무상 불이익이 있는지

관련하여 절세 측면에서 가장 현실적인 방법이 무엇인지 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

한*경 님
조회 : 675건 답변 : 1건 26.04.30
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이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.04.30

안녕하세요 이용천 세무사입니다.

1. 계약당사자에게 잘 말씀하셔서 계약서를 수정하시는게 좋을 것 같습니다.
2~3. 명의변경을 증여로 진행하신다면 증여세는 비과세범위라 부과되지 않겠지만, 취득세는 다시한번 증여취득세율(3.5%~)로 부과되기 때문에 좋지 않은 방법입니다.
4. 자금부분을 증여나 차용한것으로 보아 진행하시면 됩니다. 비과세 범위 안쪽이라 특별한 세무이슈는 없을 것으로 보입니다.

* 가능하면 매도인과 잘 협의하여 공동명의 계약으로 진행하시는게 여러모로 바람직합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

1. 잔금 전 공동명의 변경은 계약 상 권리·의무의 승계에 해당하여 매도인의 동의가 필수적이므로, 매도인이 동의하지 않으면 불가능합니다.

2. 잔금 이후 변경 시, 먼저 단독명의로 전체 자산에 대한 취득세를 납부한 후 지분의 절반을 예비 배우자에게 이전해야 합니다. 이때 이전되는 지분에 대해 예비 배우자가 취득세(증여 취득세 등)를 한 번 더 내야 하므로 취득세가 이중으로 발생하며, 법적 혼인 전이므로 1천만 원(기타친족) 공제 외의 이전 금액에 대해 막대한 증여세가 부과됩니다.

3. 혼인신고 후 지분을 이전하면 부부간 증여재산공제(10년간 6억 원) 한도 내이므로 지분 절반(3억 9천만 원)에 대한 증여세는 발생하지 않으나, 이전받는 지분에 대한 증여 취득세는 여전히 추가 납부해야 합니다.

4. 명의는 단독인데 예비 배우자가 매수 자금을 보탤 경우, 해당 금액을 단독명의자에게 증여한 것으로 간주하여 국세청에서 단독명의자에게 증여세를 과세할 수 있습니다.

5. 절세 측면에서 가장 현실적인 방법은 취득세 이중 납부를 막기 위해 '단독명의'를 그대로 유지하는 것입니다. 자금 조달에 있어서 증여세 과세를 피하려면 잔금 전 혼인신고를 마쳐 예비 배우자의 자금을 부부간 증여(6억 원 한도)로 처리하거나, 혼인 전 투입이 불가피하다면 예비 배우자와 금전소비대차계약서(차용증)를 작성하고 실제 법정 이자를 지급하여 차입금으로 인정받는 방식이 가장 유리합니다.