임대업 세무 문의 드립니다.

Question

선승한 · Accepted Answer

안녕하세요, 세무회계 휘안의 선승한 세무사입니다.

임대업 관련 종합소득세 신고 시 궁금해하시는 사항들에 대해 법령 검토 결과를 바탕으로 안내해 드립니다.

① 지붕 공사와 같이 자산의 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 지출은 원칙적으로 '자본적 지출'에 해당하여, 당해 연도에 즉시 전액 경비 처리하기보다는 자산가액에 가산한 후 감가상각을 통해 매년 나누어 비용으로 인정받아야 합니다. 다만, 소득세법 시행령 제67조에 따라 개별 자산별 수선비가 600만 원 미만이거나, 직전 자산가액의 5%에 미달하는 등 '즉시상각의 의제' 요건을 충족하면 당기 비용으로 전액 처리가 가능합니다. 질문하신 1,000만 원 이상의 공사비는 원칙적으로 자산가액 가산 대상이나, 감가상각비 계산을 통해 매년 일정 금액을 경비로 반영하실 수 있습니다.

② 주택 임대업과 같은 면세사업자는 부가가치세 매입세액 공제(환급)를 받을 수 없습니다. 따라서 사업과 관련하여 지출한 공사비 등에 포함된 부가가치세는 매입세액으로 공제받지 못하는 대신, 부가가치세를 포함한 금액(공급대가) 전체를 종합소득세 신고 시 필요경비로 산입하여 신고하시면 됩니다.

③ 소득세법 제56조의2에 따라 간편장부대상자가 복식부기로 장부를 기록하여 신고하는 경우, 산출세액의 20%를 기장세액공제로 적용받을 수 있습니다. 이때 공제 한도는 연간 100만 원(기존 200만 원에서 축소)입니다. 현재 간편장부대상자이시라면 내년 신고 시 본인의 선택에 의해 복식부기로 전환하여 신고하는 것이 충분히 가능하며, 이 경우 기장세액공제 혜택을 받으실 수 있습니다.

④ 소득세법 제24조에 따라 부동산 임대업자가 임대료 외에 별도로 징수하는 관리비나 주차비 등은 원칙적으로 총수입금액에 포함됩니다. 다만, 전기료, 수도료, 가스료 등 임차인이 부담해야 할 공공요금을 단순히 징수하여 대행 납부하는 금액은 수입금액에서 제외할 수 있습니다. 따라서 공공요금을 제외한 실질적인 관리비 수입은 매출에 포함하여 신고하셔야 합니다.

상세한 공사 내역과 증빙 수취 여부에 따라 실제 경비 인정 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 8,000만 원대로 매출이 증가할 경우 세액 관리가 더욱 중요해지므로, 전문가를 통해 장부 작성 및 절세 방안을 점검받으시길 권장합니다.

본 답변은 국세청 법령정보시스템의 최신 조문을 바탕으로 작성되었으며 법적 효력을 갖는 유권해석이 아닙니다. 실제 신고 시에는 구체적인 증빙 자료를 토대로 최종 판단하시길 바랍니다.

[관련 세법 조문]

소득세법 제24조 (총수입금액의 계산) 
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. (부동산 임대업의 관리비 수입 등 포함)

소득세법 제56조의2 (기장세액공제) 
① 간편장부대상자가 복식부기에 따라 장부를 기록·비치하고 그 장부에 따라 신고하는 경우에는 종합소득 산출세액의 100분의 20에 상당하는 금액을 공제한다. (한도 연간 100만 원)

소득세법 시행령 제67조 (즉시상각의 의제) 
② 자본적 지출에 해당하더라도 개별 자산별로 지출한 수선비가 600만 원 미만인 경우 등은 이를 필요경비로 계상한 경우에 한하여 당해 연도의 필요경비로 인정한다.

이용천 · Answer

안녕하세요 이용천 세무사입니다.

1. 지붕공사같은 건물의 자본적지출 성격은 한번에 비용처리가 안되고 자산에 등재해서 감가상각비 형태로 경비반영 가능합니다.
2. 면세임대사업자라면 포함하셔서 적으면 됩니다.
3. 기장세액공제 20%의 한도는 100만원입니다. 
4. 관련비용으로 처리 가능합니다.

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