임대사업자 분리과세 기본공제좀 알려주세요.

Question

이주홍 · Answer

총 수입금이 2000만원 미만이여야지 분리과세 대상이 되시고요

등록한 주택은 임대수입금액에 60%를 필요경비로 차감하고 400만원 추가로 빼줍니다.
미등록 주택은 임대수입금액의 50%를 필요경비로 차감하고 200만원을 추가로 빼줍니다.

한채는 등록 한채는 미등록인경우 등록주택은 60%, 미등록 주택은 50% 적용해서 차감하고, 400만원 200만원은 총 수입금액에 각각(등록, 미등록주택)의 수입금액 비율만큼 곱해서 차감해줍니다

권혁우 · Answer

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

주택임대소득 분리과세 시 소득세법 64조의2에 따라 등록임대주택은 필요경비율 60퍼센트와 기본공제 400만원이 적용되고, 미등록임대주택은 필요경비율 50퍼센트와 기본공제 200만원이 적용되며, 주택임대 외 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 한해 적용됩니다.

질문하신 600만원과 400만원 공제는 잘못된 내용이며, 공제 한도는 등록 여부에 따라 결정되고 주택 채수에 따라 합산되지 않습니다.

등록과 미등록 주택을 동시에 임대하는 경우 기본공제 400만원과 200만원은 각각 적용되지 않고, 총 수입금액 중 등록주택과 미등록주택의 수입금액 비율로 안분하여 차감하므로 실제 공제액은 단순 합산이 아닌 비율 계산으로 산출됩니다.

김소중 · Answer

안녕하세요. 주택임대소득 분리과세 시 기본공제는 임대사업자 등록 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
일반적으로 일정 요건을 충족한 등록 임대주택만 있는 경우에는 최대 400만원 공제가 적용되고, 미등록 주택이 포함되면 공제 조건이 달라질 수 있습니다.
다만 말씀하신 등록 2채 600만원 기준은 일반적인 기본공제 규정과는 차이가 있어 보이며, 소득 규모·필요경비율, 등록 형태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
해당 답변은 하단 블로그를 참고하여 답변드렸습니다.

https://goodtax.co.kr/blog/rental-business-tax-strategy-2026

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