세무 Q&A
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Q.
가족 간 부동산 유상매매 및 금전소비대차 구조 세무 검토 요청
안녕하세요. 구조 적정성 검토 후 정식 의뢰도 고려 중입니다.
모친→아들 간 오피스텔 2채(각 5천만 원, 총 1억) 유상매매 예정입니다.
계약금 1천만 원은 기존 임대보증금(500/40 × 2호실) 반환채무 승계로 갈음 예정이며, 잔금 9천만 원은 금전소비대차 처리 후 차용증 작성 예정입니다.
연 1% 이자 약정, 월 50만 원 이상 실제 계좌이체 상환, 15년 장기분할 상환 예정입니다.
취득세 및 등기비용 약 600만 원은 아들 명의 신용대출로 조달 후 직접 납부 예정입니다.
매매 대상 오피스텔에는 근저당 설정하지 않고, 대신 아들 명의 기존 자가(2025년 모친으로부터 증여받아 증여세·취득세 완납, 현재 무담보 상태)에 모친 명의 근저당 일부 설정 예정입니다.
아들 근로소득은 연 3,620만 원 수준이며, 대상 오피스텔 월 임대수익 약 80만 원 예상됩니다.
위 구조가 증여추정·저가양수·가장매매·자금출처 문제 등 세무상 리스크가 있는지, 또한 실질적 유상매매로 인정 가능한 구조인지 검토 부탁드립니다.
트**비 님
조회 : 220건
답변 : 1건
26.05.08
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김수령 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.05.08
안녕하세요!
1.잔금 9천만원을 금전소비대차로 처리하는 것은 아드님이 소득이 있으시긴 하지만 그다지 추천드리지는 않아요. 자가가 있으시니 자가를 담보로 대출받으셔서 잔금을 치르는것을 추천드립니다.
2.이거래에서는 각 5천만원이 제대로된 시가인지가 중요합니다. 유사매매사례가액을 살펴보셔야하고, 수수료가 들더라고 각각 감정평가받는것을 추천드립니다.
특수관계자이므로 시가의 5%만 모자라게 거래하셔도 부당행위로 걸릴수가 있어요 양도세는 시가로 신고를 하셔야해서 감정평가 받아서 시가를 확인하시고
해당 금액 또는 증여세부과되지 않게끔 저가로 거래하시되, 양도세는 시가로 신고하시고 잔금은 왠만하면 금융권대출받으셔서 치르세요
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
제시해주신 구조는 가족 간 거래 시 발생하는 증여추정 문제를 배제하고 실질적 유상매매로 인정받기에 매우 합리적이고 적절한 구조입니다.
세무상 리스크 검토 결과는 다음과 같습니다.
1. 증여추정 및 가장매매 리스크: 직계존비속 간 거래는 원칙적으로 증여로 추정되나, 임대보증금 채무 승계, 명확한 금전소비대차 계약서 작성, 매월 실제 계좌이체 내역, 특히 아들 명의의 다른 부동산에 모친 명의의 근저당을 설정하는 조치는 실질적인 채권·채무 관계를 입증하는 강력한 객관적 증빙이 되므로 실질적 유상매매로 인정받을 가능성이 높습니다.
2. 자금출처 리스크: 아들의 근로소득(연 3,620만 원)과 오피스텔 임대수익(연 960만 원)을 고려할 때, 연간 원리금 상환액(약 690만 원)을 부담하기에 충분한 객관적 상환 능력이 입증되므로 자금출처 소명에 무리가 없습니다. 취득세 등을 아들 명의 신용대출로 조달하는 것 역시 자금출처를 명확히 합니다.
3. 금전소비대차 저율 이자 리스크: 세법상 당좌대출이자율은 연 4.6%이나, 차입금 9,000만 원에 대해 1%의 이율을 적용하더라도 법정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연간 1,000만 원 미만(약 324만 원)이므로 상속세 및 증여세법에 따른 저율 가불금에 대한 증여세가 과세되지 않습니다.
4. 저가양수도 리스크: 매매가액 1억 원이 해당 오피스텔 2채의 적정 시가(매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등 세법상 시가)에 부합한다면 부당행위계산부인 및 저가양수에 따른 증여 리스크는 없습니다.
결론적으로 해당 매매가액이 적정 시가라는 전제하에, 차용증에 따른 원리금 상환을 매월 지연 없이 아들 명의의 계좌에서 모친 계좌로 실제 이체하여 금융 증빙을 남긴다면 세무상 리스크가 통제되는 안전한 유상매매 구조입니다.
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